Kurze Antwort: auf Mallorca entscheiden zwei Dinge, die es auf dem Festland so nicht gibt. Die Grunderwerbsteuer ist progressiv und läuft von 8 auf 13%, statt pauschal wie in Andalusien mit 7%. Und das Recht auf touristische Vermietung ist ein handelbares Gut aus einem gedeckelten Kontingent, keine Genehmigung, die man beantragt. Beides gehört in die Rechnung, bevor über den Kaufpreis verhandelt wird.
Warum ist Mallorca steuerlich teurer als das Festland?
Die Balearen erheben die Grunderwerbsteuer nicht pauschal, sondern progressiv: der Satz klettert mit steigendem Preis von 8 auf 13%. Andalusien verlangt dagegen 7% bei jedem Preis, Madrid 6%, die Valencianische Gemeinschaft 9% unter 1.000.000 Euro.
Solange man über kleine Beträge spricht, fällt das kaum auf. Genau dort aber, wo sich die Märkte überschneiden, also im gehobenen Segment, wächst der Abstand deutlich. Bei einer Bestandsimmobilie für 600.000 Euro zahlen Sie in Andalusien 42.000 Euro, auf den Balearen nach Progression spürbar mehr. Bei 1.000.000 Euro läuft der Unterschied in den fünfstelligen Bereich, und dieser Betrag ist bar bei der Beurkundung fällig und über keine Hypothek finanzierbar.
Rechnen Sie deshalb auf Mallorca mit 10 bis 15% Nebenkosten statt der 10 bis 13%, die auf dem Festland üblich sind. Beim Neubau gilt stattdessen 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, was den Abstand zum Festland verringert, aber nicht aufhebt.
| Kostenposten | Mallorca, Bestand | Andalusien, Bestand |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | progressiv 8% bis 13% | pauschal 7% bei jedem Preis |
| Bei 600.000 Euro | nach Progression, deutlich über 42.000 Euro | 42.000 Euro |
| Neubau | 10% MwSt plus Stempelsteuer | 10% MwSt plus rund 1,2% Stempelsteuer |
| Notar | 600 bis 1.200 Euro | 600 bis 1.200 Euro |
| Grundbuch | 400 bis 800 Euro | 400 bis 800 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 10% bis 15% | 10% bis 13% |
Die plaza turística: ein Recht, das man kauft statt beantragt
Dies ist der Punkt, an dem Mallorca sich vom übrigen Spanien am stärksten unterscheidet, und er wird von Käufern regelmäßig unterschätzt.
Auf dem Festland ist die touristische Vermietung eine Registrierung: eine Immobilie, die die Anforderungen erfüllt, wird eingetragen, in Andalusien als vivienda con fines turísticos, in der Valencianischen Gemeinschaft über die regionale Registrierung plus die landesweite NRA-Nummer. Man qualifiziert sich, man kauft nichts.
Auf den Balearen stammen touristische Plätze aus einem gesetzlich gedeckelten Kontingent. Eine plaza turística muss bereits existieren und beim Verkauf mit der Immobilie übertragen werden. Dadurch hat sie einen eigenen Marktwert, und eine lizenzierte Immobilie wird als Gebäude plus Recht bepreist. Fehlt die plaza, lässt sich touristisch zu keinem Preis vermieten.
Insider-Tipp: wenn ein Objekt als lizenziert angeboten wird, prüfen Sie vier Dinge schriftlich, bevor eine Anzahlung fließt. Existiert die plaza tatsächlich? Deckt sie genau diese Einheit und diese Personenzahl? Ist sie aktuell? Und ist die Übertragung im Kaufvertrag dokumentiert? Ein Verkäufer, der eine Immobilie als lizenziert bezeichnet, beschreibt etwas mit einem Preisschild daran, und das gehört überprüft statt geglaubt.
Palma ist ein Sonderfall
In der Hauptstadt gilt eine Regel, die den Rest der Insel nicht betrifft: Palma untersagt touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern vollständig. Das ist ein gesetzliches Verbot und keine befristete Aussetzung, es lässt sich also nicht aussitzen.
Praktisch heißt das: eine Wohnung in Palma sollte auf Dauervermietung oder Eigennutzung gerechnet werden, nicht auf Ferienvermietung. Die Preisspanne in der Stadt reicht von rund 3.200 Euro pro Quadratmeter in den äußeren Wohnvierteln bis etwa 8.500 Euro in der Altstadt und an der Uferpromenade, mit einem Einstieg um 280.000 Euro. Bruttorenditen auf Basis einer Dauervermietung liegen bei ungefähr 4 bis 5,5%.
Das ist keine schlechte Nachricht, sondern eine Vorgabe für das Rechenmodell. Eine Dauervermietung an Ortsansässige braucht keine plaza, unterliegt keinem Kontingent und ist für einen EU-Ansässigen mit 19% auf die Nettomiete steuerlich günstiger als es aussieht.
Warum kaufen so viele Deutsche hier?
Die Balearen tragen die stärkste deutsche Gewichtung aller spanischen Märkte, und ausländische Käufer stellten 2025 29,86% der balearischen Transaktionen. Für die Kaufentscheidung ist das mehr als eine Statistik.
Wer dort kauft, wo die eigene Nationalität ohnehin stark vertreten ist, verbreitert den Kreis der späteren Interessenten. Beim Verkauf zählt das mehr als beim Kauf: eine Immobilie, für die es viele vergleichbare Verkäufe gibt, lässt sich leichter bewerten, und eine Schätzung, die trägt, macht die Finanzierung Ihres Käufers wahrscheinlicher. Deutschsprachige Infrastruktur, von Handwerkern bis zu Verwaltern, ist auf Mallorca ebenfalls dichter als an den meisten Festlandsküsten.
Die Kehrseite ist der Preis. Genau diese Nachfrage ist der Grund, warum Mallorca teurer ist als vergleichbare Festlandslagen, und warum die Steuerprogression hier stärker zuschlägt als anderswo.
Was kostet die Immobilie jährlich?
Die laufenden Kosten unterscheiden sich nicht grundsätzlich vom Festland, fallen aber wegen der höheren Werte absolut höher aus. Rechnen Sie mit IBI von etwa 400 bis 1.200 Euro jährlich bei einer Wohnung und deutlich mehr bei einer Finca mit Grundstück, Hausgeld von 110 bis 400 Euro monatlich in einer Anlage mit Pool und Garten, und Versicherung. Bei einem eigenen Pool kommen 120 bis 250 Euro monatlich hinzu, bei einem Garten 80 bis 200 Euro.
Dazu tritt eine Abgabe, die viele übersehen. Steht die Immobilie ein Jahr leer, setzt Spanien ein fiktives Einkommen aus dem Katasterwert an, meist 1,1% oder 2% davon, und besteuert es mit 19% für EU-Ansässige. Auf Mallorca, wo viele Objekte als Zweitwohnsitz gehalten werden, greift das häufiger als anderswo.
Worauf Sie achten sollten: verlangen Sie bei einer Anlage Haushaltsplan und Instandhaltungsrücklage, nicht nur den monatlichen Betrag. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage beschließt bei einer Aufzugs-, Dach- oder Poolsanierung eine derrama von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung, und die trifft den eingetragenen Eigentümer.
Neubau oder Bestand auf Mallorca?
Der Neubau schneidet auf den Balearen steuerlich besser ab als anderswo, und das ist eine Besonderheit dieser Insel. Ein Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, ein Wert, der nicht mit dem Preis steigt. Die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien steigt dagegen progressiv von 8 auf 13%. Im gehobenen Segment kann der Neubau bei der Beurkundung deshalb günstiger sein als ein Bestandsobjekt zum selben Preis, was auf dem Festland fast nie zutrifft.
Dazu kommt der Schutz. Jede Baurate gehört durch eine eigene Bankbürgschaft nach Ley 57/1968 gedeckt, mit einem Zertifikat auf Ihren Namen, dem exakten Betrag und der bürgenden Bank. Nach Übergabe gelten Gewährleistungen von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und Abdichtung und einem Jahr auf die Ausführung. Bei einem Objekt für 600.000 Euro summieren sich die verbürgten Beträge bis zur Übergabe leicht auf 180.000 Euro oder mehr, prüfen Sie das Zertifikat also bei jeder Rate und nicht nur bei der ersten.
Der Nachteil bleibt der Zahlungsverlauf. Ein Neubauvorhaben verteilt Zahlungen über achtzehn bis dreißig Monate ohne Einnahmen dagegen, während ein Bestandsobjekt ab dem ersten Monat vermietet werden kann. Und beim Neubau ist die plaza turística in aller Regel nicht dabei, während sie bei einem Bestandsobjekt mitkommen kann.
Wo auf der Insel kaufen deutsche Käufer?
Mallorca zerfällt in Teilmärkte, die sich stärker unterscheiden als der Inselname vermuten lässt, und ein Durchschnittspreis beschreibt keinen davon zutreffend.
Palma ist der städtische Markt mit ganzjähriger Nachfrage von Ortsansässigen, einer Preisspanne von rund 3.200 bis 8.500 Euro je Quadratmeter und dem vollständigen Verbot touristischer Vermietung in Mehrfamilienhäusern. Der Südwesten um Andratx, Santa Ponsa und Bendinat ist das klassische internationale Segment mit dem höchsten Preisniveau und der dichtesten deutschsprachigen Infrastruktur. Der Nordosten und das Inselinnere bieten Fincas und Dorfhäuser zu deutlich niedrigeren Quadratmeterpreisen, dafür mit längeren Wegen und einer saisonaleren Nachfrage.
Für die Wiederverkaufsfrage zählt weniger, welche dieser Lagen die schönste ist, als wie viele vergleichbare Verkäufe es dort gibt. In Palma und im Südwesten existiert laufend Vergleichsmaterial, im Inselinneren deutlich weniger, und das wirkt sich unmittelbar auf die Schätzung und damit auf die Finanzierbarkeit für Ihren späteren Käufer aus.
Was bleibt bei einer Vermietung netto übrig?
Nehmen Sie ein Objekt, das 30.000 Euro Jahresmiete erzielt. Davon gehen ab: Verwaltung für eine Ferienvermietung mit 20%, also 6.000 Euro, Reinigung je Wechsel, die üblicherweise separat abgerechnet wird, Pool und Garten mit zusammen 3.600 Euro, IBI mit 1.500 Euro und Versicherung mit 600 Euro. Bei 12.000 Euro Gesamtkosten bleiben 18.000 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie darauf 19%, also 3.420 Euro, und behalten 14.580 Euro.
Ein Eigentümer außerhalb der EU rechnet anders: 24% auf die brutto 30.000 Euro sind 7.200 Euro, abzüglich 12.000 Euro Kosten bleiben 10.800 Euro. Bei identischer Immobilie und identischen Gästen sind das 3.780 Euro Unterschied im Jahr, allein wegen des Wohnsitzes. Auf Mallorca mit seinen höheren Beträgen fällt dieser Effekt stärker aus als an günstigeren Küsten.
Vorteile und Nachteile von Mallorca
Vorteile. Die tiefste deutschsprachige Nachfrage aller spanischen Märkte, was den Wiederverkauf trägt. Ganzjährige Flugverbindungen aus dem gesamten deutschsprachigen Raum. Ein begrenztes Angebot, das durch strenge Planung geschützt ist und deshalb den Wert stützt. Und eine Infrastruktur an Handwerkern, Verwaltern und Ärzten, die auf deutschsprachige Eigentümer eingestellt ist.
Nachteile. Die progressive Grunderwerbsteuer von 8 bis 13% verteuert den Einstieg spürbar gegenüber dem Festland. Das Lizenzkontingent macht touristische Vermietung zu einem Recht, das gekauft und nicht beantragt wird. Palma verbietet sie in Mehrfamilienhäusern ganz. Und das Preisniveau bedeutet, dass dieselbe Summe auf dem Festland deutlich mehr Fläche kauft.
Für welchen Käufer eignet sich Mallorca?
Der Eigennutzer. Wer mehrere Wochen oder Monate im Jahr selbst dort ist und Vermietung allenfalls als Nebensache betrachtet. Für ihn ist die Lizenzfrage zweitrangig und die Flugverbindung entscheidend, und genau hier ist Mallorca kaum zu schlagen.
Der Käufer mit bestehender Lizenz. Wer eine Immobilie erwirbt, die bereits eine plaza turística trägt. Er kauft ein Recht mit, das neu nicht zu bekommen ist, und zahlt dafür einen Aufschlag. Das rechnet sich, wenn die Vermietung wirklich betrieben wird, und nicht, wenn sie nur als Option gedacht ist.
Der Dauervermieter. Wer in Palma oder einer anderen Stadtlage kauft und an Ortsansässige vermietet. Er umgeht Kontingent und Verbot vollständig, erzielt etwa 4 bis 5,5% brutto und zahlt als EU-Ansässiger 19% auf die Nettomiete. Das ist der unaufgeregteste und zugleich robusteste Weg auf dieser Insel.
Finanzierung auf Mallorca
Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einem Objekt für 600.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 210.000 Euro Eigenkapital plus 60.000 bis 90.000 Euro Nebenkosten, zusammen rund 300.000 Euro in bar. Auf Mallorca liegt dieser Eigenanteil höher als bei einer vergleichbaren Festlandsimmobilie, weil die progressive Grunderwerbsteuer den Nebenkostenblock vergrößert.
Zwei Punkte verzögern Anträge regelmäßig. Die Bank verlangt Unterlagen in einem Umfang, der deutsche Käufer überrascht: Reisepass und NIE, Adressnachweis, die letzten zwei bis drei Steuerbescheide, aktuelle Einkommensnachweise, sechs Monate Kontoauszüge und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten, meist übersetzt. Und ein Antrag als Nichtansässiger dauert sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge laufen. Beginnen Sie deshalb vor der Reservierung, denn fehlende Unterlagen setzen die Frist neu, statt sie nur zu verlängern.
Fällt die Schätzung unter den Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert und Ihr Eigenanteil steigt, ohne dass sich am Preis etwas ändert. Im Inselinneren, wo es weniger Vergleichsverkäufe gibt, kommt das häufiger vor als in Palma oder im Südwesten. Verlangen Sie deshalb Vergleichsverkäufe aus derselben Gemeinde und möglichst derselben Siedlung, nicht aus der Region insgesamt, denn genau darauf wird auch der Gutachter zurückgreifen, wenn Ihr späterer Käufer eine Finanzierung beantragt. Ein Makler, der auf diese Frage ausweicht, hat sie damit ebenfalls beantwortet, und es kostet nichts, sie vor einem Angebot zu stellen statt nach der Reservierung, wenn die Verhandlungsposition bereits deutlich schlechter ist und eine Anzahlung im Spiel steht.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Bei einer Immobilie für 600.000 Euro kommen auf Mallorca 60.000 bis 90.000 Euro Nebenkosten dazu, bar bei der Beurkundung und nicht finanzierbar. Die Punkte, die darüber hinaus über den Wert entscheiden, sind Dokumente.
- Die plaza turística: Existenz, Deckung der konkreten Einheit und Personenzahl, Aktualität, Übertragung im Vertrag.
- Bei einer Wohnung in Palma: die Bestätigung, dass touristische Vermietung ausgeschlossen ist, und ein Modell auf Dauervermietung.
- Die nota simple mit Eigentümer, Beschreibung und etwaigen Belastungen.
- Haushaltsplan, Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
- Den IBI-Bescheid mit dem Katasterwert, aus dem auch das fiktive Einkommen folgt.
- Die genaue Berechnung der progressiven Grunderwerbsteuer für Ihren konkreten Preis.
Weiter lesen: Haus kaufen in Spanien und Wohnung kaufen in Spanien, auf Englisch das Angebot auf Mallorca, der Ratgeber zu den Balearen und der Ratgeber für deutsche Käufer.
Weitere Objektarten und Themen auf Deutsch: Immobilien an der Costa Blanca, die Finca und die AFO-Falle, Ferienhaus und Jahreskosten, günstig kaufen und was Sie dafür bekommen und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
Die Balearen erheben eine progressive Grunderwerbsteuer, die mit steigendem Preis von 8 auf 13% klettert. Andalusien verlangt pauschal 7% bei jedem Preis, die Valencianische Gemeinschaft 9% unter 1.000.000 Euro. Im gehobenen Segment wächst der Unterschied in den fünfstelligen Bereich.
Touristische Vermietungsplätze stammen auf den Balearen aus einem gesetzlich gedeckelten Kontingent. Eine plaza muss bereits existieren und mit der Immobilie übertragen werden, sie lässt sich nicht beantragen. Dadurch hat sie einen eigenen Marktwert, und eine lizenzierte Immobilie wird als Objekt plus Recht bepreist.
Nein. Palma untersagt touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern vollständig, als gesetzliches Verbot und nicht als befristete Aussetzung. Eine Wohnung in Palma sollte auf Dauervermietung oder Eigennutzung gerechnet werden.
Die Balearen tragen die stärkste deutsche Gewichtung aller spanischen Märkte, ausländische Käufer stellten 2025 29,86% der Transaktionen. Wer dort kauft, wo die eigene Nationalität stark vertreten ist, verbreitert den Kreis der späteren Interessenten.
Rechnen Sie mit 10 bis 15% obendrauf, mehr als auf dem Festland, weil die progressive Grunderwerbsteuer bei höheren Preisen stärker zuschlägt. Dazu Notar 600 bis 1.200 Euro, Grundbuch 400 bis 800 Euro und ein eigener Anwalt mit 1 bis 1,5%, bar bei der Beurkundung.
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