Wohnung kaufen in Spanien: Hausgeld, Lizenz und Rendite

Kurze Antwort: die Wohnung ist in Spanien das am breitesten verfügbare Produkt, 99 von 120 Neubauprojekten in unserem Bestand sind Wohnungen, im Median 395.000 Euro und ab 168.000 Euro. Drei Dinge entscheiden, ob die Rechnung aufgeht: das Hausgeld, die Etage, auf der Sie kaufen, und was die Gemeinschaftsordnung zur Vermietung sagt.

Warum ist die Wohnung das Standardprodukt in Spanien?

Bauland an der spanischen Küste ist knapp, und das erklärt das Verhältnis: 99 von 120 geprüften Neubauprojekten in unserem Bestand sind Wohnungen, nur 17 sind Häuser. Der Einstieg liegt dadurch niedriger als bei einer Immobilie mit Grundstück, mit 168.000 Euro am unteren Ende und 395.000 Euro im Median, gegenüber 568.000 Euro im Median beim Haus.

Für deutsche Käufer hat das einen praktischen Vorteil über den Preis hinaus. Eine Wohnung versorgt sich zwischen zwei Besuchen weitgehend selbst: kein Pool zu warten, kein Garten, der verwildert, und eine Gemeinschaft, die das Gebäude betreut. Genau dafür zahlen Sie das Hausgeld, und deshalb gehört es in die Renditerechnung und nicht an den Rand.

Was kostet das Hausgeld, und warum sagt der Betrag wenig?

Das Hausgeld reicht von 40 bis 120 Euro monatlich in einer einfachen Urbanisation bis 110 bis 400 Euro in einer Küstenanlage mit Pools, Gärten, Aufzügen und teils Bewachung. Der Unterschied ist nicht willkürlich, Sie zahlen für das, was gepflegt werden muss.

Der Monatsbetrag allein sagt jedoch wenig darüber, was Sie tatsächlich zahlen werden. Entscheidend ist die Instandhaltungsrücklage. Eine Gemeinschaft mit gesunder Rücklage fängt eine Aufzugs-, Dach- oder Poolsanierung ohne Zusatzumlage ab. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage beschließt eine derrama, eine Sonderumlage von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung, und die trifft den zum Zeitpunkt eingetragenen Eigentümer, nicht den Verkäufer, der die Instandhaltung hat laufen lassen.

Insider-Tipp: verlangen Sie Haushaltsplan, Rücklagenstand und die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen in einer Anfrage, nicht einzeln. Rückständiges Hausgeld haftet zudem der Wohnung an, und zwar für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen. Bei 120 Euro monatlich summieren sich vier Jahre Rückstand auf über 5.000 Euro, die mit der Wohnung kommen.

Warum kostet dieselbe Wohnung drei Preise?

Innerhalb eines Gebäudes verschieben Etage und Ausrichtung den Preis um 10 bis 20%, und das ist oft mehr als der Unterschied zwischen zwei Nachbarorten. Ein oberes Geschoss mit Meerblick und Ostausrichtung ist ein anderes Produkt als ein zweites Obergeschoss zur Rückseite, auch bei identischem Grundriss.

Dieselben Faktoren bestimmen Miete und Wiederverkauf. Wählen Sie deshalb zuerst, wo im Haus Sie sitzen möchten, und verhandeln Sie danach über den Preis statt umgekehrt. Die günstigste Wohnung in einer guten Anlage ist nicht immer der beste Kauf darin, und das ist einer der wenigen Punkte, an denen eine Besichtigung vor Ort einem Grundriss wirklich überlegen ist.

Was kostet eine Wohnung jährlich an Fixkosten?

Die jährliche Belastung ist bei einer Wohnung vorhersehbarer als beim Haus, sie läuft aber auch in Jahren ohne Mieteinnahmen weiter, und genau daran scheitern Rechenmodelle.

Kostenposten	Einfache Urbanisation	Küstenanlage mit Pool
Hausgeld monatlich	40 bis 120 Euro	110 bis 400 Euro
IBI jährlich	400 bis 800 Euro	600 bis 1.200 Euro
Gebäude- und Hausratversicherung	200 bis 400 Euro	300 bis 600 Euro
Verwaltung bei Dauervermietung	8% bis 15% der Bruttomiete	8% bis 15% der Bruttomiete
Verwaltung bei Ferienvermietung	15% bis 25% der Bruttomiete	15% bis 25% der Bruttomiete
Fiktives Einkommen bei Leerstand	1,1% oder 2% des Katasterwerts, mit 19% besteuert	ebenso

Bei einer Wohnung für 200.000 Euro mit 12.000 Euro Jahresmiete summieren sich diese Posten schnell auf 4.000 bis 6.000 Euro, bevor Steuern gezahlt sind. Aus 6% brutto werden so in der Praxis eher 3% netto, und deshalb sagt eine Bruttoangabe in einem Inserat wenig.

Was bleibt netto übrig?

Nehmen Sie eine Wohnung für 200.000 Euro mit 12.000 Euro Jahresmiete, also 6% brutto. Davon gehen Hausgeld ab, sagen wir 150 Euro monatlich und damit 1.800 Euro, IBI von 700 Euro, Versicherung von 300 Euro und Verwaltung mit 10% bei Dauervermietung, also 1.200 Euro. Es bleiben 8.000 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie darauf 19%, also 1.520 Euro, und behalten 6.480 Euro. Das sind 3,24% auf den Kaufpreis und 2,95%, wenn Sie die Nebenkosten von 20.000 bis 26.000 Euro in den Nenner nehmen, was ehrlicher ist, weil auch dieses Geld gebunden ist.

Für einen Eigentümer außerhalb der EU sieht dieselbe Rechnung anders aus: 24% auf die brutto 12.000 Euro sind 2.880 Euro, es bleiben 5.120 Euro. Bei identischer Immobilie und identischen Mietern macht das 1.360 Euro im Jahr aus. Das ist der gesamte Unterschied zwischen einem Wohnsitz innerhalb und außerhalb der EU, und er hat mit der Wohnung nichts zu tun.

Was entscheidet über die Vermietung?

Bei einer Wohnung kommt eine Hürde hinzu, die ein freistehendes Haus nicht hat: die Eigentümergemeinschaft. Mit einer Mehrheit von drei Fünfteln kann sie touristische Vermietung in der Gemeinschaftsordnung untersagen, auch Jahre nach Ihrem Kauf, und keine regionale Lizenz setzt sich darüber hinweg.

Darüber steht die Region. Andalusien verlangt eine VFT-Registrierung und erlaubt Gemeinden seit Decreto 31/2024, neue Registrierungen zonenweise zu beschränken, wovon Málaga und Marbella Gebrauch machen. Die Valencianische Gemeinschaft verlangt eine touristische Registrierung plus seit 2026 die landesweite NRA-Nummer, bevor eine Wohnung irgendwo beworben werden darf. Auf den Balearen gilt das strengste Regime: touristische Plätze stammen aus einem gesetzlich gedeckelten Kontingent, und Palma untersagt touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern vollständig.

Lesen Sie also zuerst die Gemeinschaftsordnung und danach eine Renditeprognose. Eine Dauervermietung an einen Ortsansässigen verlangt überhaupt keine Lizenz, und für einen EU-Ansässigen mit 19% auf netto bringt sie oft mehr als ein Spitzenpreis über zehn Wochen, von dem 15 bis 25% Verwaltung abgehen.

Vorteile und Nachteile einer Wohnung

Vorteile. Niedrigerer Einstieg als beim Haus, 395.000 Euro Median gegenüber 568.000 Euro. Instandhaltung weitgehend an die Gemeinschaft ausgelagert. Breites Angebot, also mehr Auswahl beim Kauf und ein größerer Käuferkreis beim Verkauf. Und an den meisten Küstenstandorten sind Wohnungen das Produkt, für das die meisten Vergleichsverkäufe existieren, was eine Schätzung erleichtert und eine Finanzierung für Ihren Käufer wahrscheinlicher macht.

Nachteile. Die Gemeinschaftsordnung kann die Vermietung blockieren, und Sie haben darin eine Stimme. Das Hausgeld ist eine Fixlast, die bei Leerstand nicht sinkt. Bei niedrigem Kaufpreis wiegen diese Fixkosten schwer: 80 Euro monatlicher Unterschied zwischen zwei vergleichbaren Anlagen sind 960 Euro im Jahr, bei einer Wohnung für 120.000 Euro fast ein voller Prozentpunkt Bruttorendite.

Neubau oder Bestand?

Beim Neubau zahlen Sie 10% Mehrwertsteuer plus rund 1 bis 1,5% Stempelsteuer, beim Bestand die regionale Grunderwerbsteuer von 6 bis 13%. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro in Andalusien sind das 33.000 bis 34.500 Euro gegenüber 21.000 Euro, der Neubau kostet zu Beginn also mehr.

Was Sie für diesen Unterschied bekommen, ist Schutz. Jede Baurate gehört durch eine eigene Bankbürgschaft nach Ley 57/1968 gedeckt, mit einem Zertifikat auf Ihren Namen, dem exakten Betrag und der bürgenden Bank. Nach Übergabe gelten gesetzliche Gewährleistungen von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und Abdichtung und einem Jahr auf die Ausführung. Der Bestand kennt davon nichts, und ein Bausachverständiger plus zwei Jahre Gemeinschaftsabrechnungen fangen davon nur einen Teil auf.

Der zweite Unterschied ist der Zahlungsverlauf. Ein Neubauvorhaben verteilt Zahlungen über rund achtzehn bis dreißig Monate ohne Einnahmen dagegen, während ein Bestandsobjekt ab dem ersten Monat vermietet werden kann. Welche Variante besser passt, hängt also nicht am Quadratmeterpreis, sondern daran, wann Sie das Geld entbehren können.

Off-Plan in einer Anlage kaufen

Wer in einer Neubauanlage kauft, bevor sie steht, kauft einen Grundriss und ein Versprechen, und der Schutz dafür steht in zwei Gesetzen. Vier Prüfungen decken praktisch das gesamte Risiko ab, und alle vier sind dokumentarisch. Existiert ein Zertifikat für genau diese Rate und nicht ein allgemeines Schreiben zum Projekt? Steht Ihr Name darauf und der richtige Betrag? Ist die bürgende Partei namentlich eine Bank oder ein Versicherer? Und stimmt die bauträgerseitige Gesellschaft auf dem Zertifikat mit der auf Ihrem Reservierungsvertrag überein? Weichen die beiden voneinander ab, deckt die Bürgschaft eine Partei, mit der Sie keinen Vertrag haben.

Bei einem Projekt für 300.000 Euro summieren sich die verbürgten Beträge bis zur Übergabe üblicherweise auf 90.000 Euro oder mehr, verteilt über achtzehn bis dreißig Monate. Prüfen Sie deshalb bei jeder Rate erneut und nicht nur bei der ersten. Ein Bauträger, der das Zertifikat nicht binnen weniger Tage vorlegen kann, hat die Frage damit beantwortet.

Wo stehen die Wohnungen?

Das Angebot konzentriert sich auf drei Küsten und die Städte, und die unterscheiden sich stärker, als der Preis vermuten lässt.

An der südlichen Costa Blanca liegt der Einstieg am niedrigsten, mit Torrevieja unter 120.000 Euro und Orihuela Costa bei rund 140.000 Euro, und der Markt besteht überwiegend aus Bestand der Jahre 1980 bis 2008. An der Costa del Sol beginnt Málaga bei 236.000 Euro mit einem Median von 405.000 Euro, und Estepona liegt 20 bis 35% unter Marbella. In den Städten zählt etwas anderes: Valencia erreicht je nach Stadtteil 5,5 bis 9% Bruttorendite und vermietet ganzjährig an Ortsansässige mit Jahresvertrag, womit das Problem der Nebensaison entfällt.

Worauf Sie achten sollten: vergleichen Sie die Küsten nicht allein am Angebotspreis. Die Valencianische Gemeinschaft erhebt seit dem 1. Juni 2026 9% Grunderwerbsteuer unter 1.000.000 Euro, Andalusien pauschal 7%, dieselbe Wohnung für 300.000 Euro kostet an der Costa Blanca also 6.000 Euro mehr an Steuer als an der Costa del Sol.

Eine letzte Bemerkung zur Besichtigung. Zwei Dinge lassen sich einem Grundriss nicht entnehmen und bestimmen doch den Wert: der tatsächliche Lichteinfall zu der Tageszeit, zu der Sie dort wären, und der Lärm von Straße oder Pool in der Hochsaison. Legen Sie eine Besichtigung deshalb möglichst nicht auf das ruhigste Wochenende des Jahres, und gehen Sie den Weg vom Stellplatz zur Wohnungstür tatsächlich ab.

Für welchen Käufer eignet sich welche Wohnung?

Der Vermieter. Sucht Rendite und stellt die Lizenzfrage zuerst, nicht zuletzt. Prüfen Sie Gemeinschaftsordnung, regionale Registrierung und kommunale Zone für die konkrete Adresse vor einem Angebot und rechnen Sie eine Dauervermietung als Grundszenario.

Der Überwinterer. Nutzt die Wohnung einige Monate im Jahr selbst. Für Sie zählt, ob die Anlage im Februar funktioniert und ob außerhalb der Saison Geschäfte geöffnet haben. Eine Stadtwohnung in Valencia oder Málaga trägt das besser als eine Ferienanlage, die leerläuft.

Der Käufer für später. Kauft mit Blick auf den Ruhestand. Achten Sie dann auf schwellenlosen Zugang, einen Aufzug, der existiert und nicht geplant ist, und die Entfernung zu Geschäften und Ärzten. Diese Eigenschaften lassen sich nachträglich nicht ergänzen, und sie bestimmen den Wiederverkaufswert in genau der Gruppe, die am stärksten danach fragt.

Bekommen Sie für eine Wohnung eine spanische Finanzierung?

Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen üblicherweise 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 70.000 Euro Eigenkapital plus 20.000 bis 26.000 Euro Nebenkosten, zusammen rund 96.000 Euro in bar. Fällt die Schätzung niedriger aus als der Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert, und Ihr Eigenanteil steigt entsprechend, ohne dass sich am Preis etwas ändert.

Zwei Punkte verzögern Anträge regelmäßig. Erstens verlangt die Bank Unterlagen in einem Umfang, der deutsche Käufer überrascht: Reisepass und NIE, Adressnachweis, die letzten zwei bis drei Steuerbescheide, aktuelle Gehaltsnachweise oder Jahresabschlüsse, sechs Monate Kontoauszüge und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten, meist übersetzt und teils mit Apostille. Zweitens dauert ein Antrag als Nichtansässiger sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge laufen. Beginnen Sie deshalb vor der Reservierung und nicht danach, denn fehlende Unterlagen setzen die Frist neu und verlängern nicht einfach nur.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Bei einer Wohnung für 300.000 Euro kommen 30.000 bis 39.000 Euro Nebenkosten dazu, bar zu zahlen und nicht finanzierbar. An diesem Betrag ändert Verhandeln nichts, an der jährlichen Belastung schon, und die prüfen Sie vorab.

Die Gemeinschaftsordnung zur touristischen Vermietung, dazu die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
Den Haushaltsplan der Gemeinschaft und den Stand der Instandhaltungsrücklage.
Die Schuldenfreiheitsbescheinigung: rückständige Beiträge haften der Wohnung an.
Die nota simple mit Eigentümer, Beschreibung und etwaigen Belastungen.
Den IBI-Bescheid, der den Katasterwert zeigt, aus dem auch das fiktive Einkommen folgt.
Beim Neubau: eine Bankbürgschaft je Baurate nach Ley 57/1968.

Weiter lesen: die vollständige Darstellung zum Haus kaufen in Spanien, und auf Englisch das Wohnungsangebot, das Hausgeld im Detail, die Hypothek für Nichtansässige und der Ratgeber für deutsche Käufer.

Frequently Asked Questions

Was kostet eine Wohnung in Spanien monatlich an Hausgeld?

Von 40 bis 120 Euro monatlich in einer einfachen Urbanisation bis 110 bis 400 Euro in einer Küstenanlage mit Pools, Gärten und Aufzügen. Verlangen Sie stets Haushaltsplan und Rücklagenstand: eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage beschließt bei Großreparaturen eine derrama von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung.

Darf ich eine Wohnung in Spanien an Touristen vermieten?

Nur wenn drei Instanzen zustimmen: die Region über eine VFT-Registrierung oder die valencianische Registrierung plus NRA-Nummer, die Gemeinde, die zonenweise beschränken kann, und die Eigentümergemeinschaft, die es mit Dreifünftelmehrheit untersagen kann, auch nach Ihrem Kauf.

Warum kostet dieselbe Wohnung in einem Haus unterschiedlich viel?

Etage und Ausrichtung verschieben den Preis innerhalb eines Gebäudes um 10 bis 20%, oft mehr als der Unterschied zwischen zwei Nachbarorten. Dieselben Faktoren bestimmen Miete und Wiederverkauf, wählen Sie also zuerst die Lage im Haus.

Wo beginnt der Einstieg bei Wohnungen in Spanien?

In unserem geprüften Neubaubestand ab 168.000 Euro bis 1.625.000 Euro, Median 395.000 Euro. Auf dem Bestandsmarkt an der südlichen Costa Blanca niedriger: Torrevieja unter 120.000 Euro, Orihuela Costa rund 140.000 Euro.

Wie viel Steuer fällt auf die Miete einer spanischen Wohnung an?

Als EU- oder EWR-Ansässiger 19% auf die Nettomieteinnahmen nach Abzug von Hypothekenzinsen, IBI, Hausgeld, Versicherung und Verwaltung. Außerhalb der EU 24% auf die Bruttomiete ohne Abzug. Bei Leerstand greift ein fiktives Einkommen aus dem Katasterwert, meist 1,1% oder 2%.