Kurze Antwort: der Einstieg an der spanischen Küste liegt unter 120.000 Euro in Torrevieja und bei rund 140.000 Euro in Orihuela Costa, mit der Küste von Almería ab 170.000 Euro für Neubau. Was Sie dafür bekommen, ist eine echte Immobilie an einer echten Küste. Was Sie vor allem durchrechnen müssen, ist nicht der Preis, sondern die Fixkosten, denn die wiegen bei einem niedrigen Betrag überproportional.
Wo liegt der Einstieg wirklich?
Nach deutschen Maßstäben ist die spanische Küste günstig, und das ist kein Marketing, sondern ein Preisunterschied, der bestehen bleibt. Konkret: an der südlichen Costa Blanca beginnt der Bestand unter 120.000 Euro in Torrevieja und bei rund 140.000 Euro in Orihuela Costa, in einer Spanne von etwa 1.500 bis 2.200 Euro je Quadratmeter. Alicante selbst beginnt im Bestand ebenfalls bei etwa 120.000 Euro. An der Küste von Almería startet unser geprüfter Neubau bei 170.000 Euro in Mar de Pulpí.
Diese Beträge sind real, und es handelt sich um normale Objekte: Zweizimmerwohnungen in Urbanisationen mit Pool, meist zwischen 1980 und 2008 gebaut. Was Sie dafür nicht bekommen, ist die Costa del Sol, wo Málaga bei 236.000 Euro beginnt, und erst recht nicht die Balearen, wo Palma um 280.000 Euro startet.
Worauf Sie achten sollten: liegt ein Angebot unter diesen Werten, lautet die Frage nicht mehr, wo das Objekt liegt, sondern warum es so günstig ist. Die Antwort ist meist der Bauzustand, die Gemeinschaft oder die Aktenlage, und alle drei kommen weiter unten wieder vor.
Der Rechenfehler, der bei günstigen Objekten am häufigsten passiert
Die Nebenkosten sind prozentual bei jedem Preis gleich: 10 bis 13% auf den Kaufpreis, bar bei der Beurkundung und nicht finanzierbar. Bei 120.000 Euro sind das 12.000 bis 15.600 Euro.
Bei einer teuren Immobilie wird dieser Betrag eingeplant, bei einer günstigen häufiger vergessen, und dort tut er mehr weh: wer genau 120.000 Euro zur Verfügung hat, kann keine Immobilie für 120.000 Euro kaufen. Der Betrag, den Sie tatsächlich ausgeben können, ist grob Ihr Budget geteilt durch 1,12.
| Bei einem Kaufpreis von | Nebenkosten (10 bis 13%) | Insgesamt nötig |
|---|---|---|
| 100.000 Euro | 10.000 bis 13.000 Euro | 110.000 bis 113.000 Euro |
| 120.000 Euro | 12.000 bis 15.600 Euro | 132.000 bis 135.600 Euro |
| 150.000 Euro | 15.000 bis 19.500 Euro | 165.000 bis 169.500 Euro |
| 200.000 Euro | 20.000 bis 26.000 Euro | 220.000 bis 226.000 Euro |
| 250.000 Euro | 25.000 bis 32.500 Euro | 275.000 bis 282.500 Euro |
| 300.000 Euro | 30.000 bis 39.000 Euro | 330.000 bis 339.000 Euro |
Warum Fixkosten bei niedrigen Preisen schwerer wiegen
Das ist der Punkt, an dem ein günstiger Kauf gelingt oder scheitert, und er ist rein rechnerisch.
Die jährlichen Kosten richten sich nicht nach dem Kaufpreis. Hausgeld von 80 Euro monatlich sind 960 Euro im Jahr, ob die Wohnung nun 120.000 oder 500.000 Euro gekostet hat. Bei der teuren Wohnung ist das ein Bruchteil der Rendite, bei der günstigen fast ein voller Prozentpunkt brutto. Dasselbe gilt für die IBI von 400 bis 800 Euro, die Versicherung und die Verwaltung.
Nehmen Sie eine Wohnung für 120.000 Euro mit 7.200 Euro Jahresmiete, also 6% brutto. Ziehen Sie Hausgeld von 960 Euro ab, IBI von 500 Euro, Versicherung von 250 Euro und Verwaltung mit 10%, also 720 Euro. Es bleiben 4.770 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie darauf 19%, also 906 Euro, und behalten 3.864 Euro. Das sind 3,2% auf den Kaufpreis und 2,9%, wenn Sie die Nebenkosten in den Nenner nehmen.
Die Lehre ist nicht, dass günstig schlecht rechnet, sondern dass der Unterschied zwischen zwei vergleichbaren Anlagen hier entscheidend ist. 80 Euro monatlicher Unterschied im Hausgeld sind auf diesem Niveau fast ein Prozentpunkt, und das ist mehr, als Sie über den Preis herausverhandeln.
Wo liegt das günstige Angebot genau?
Vier Gebiete tragen nahezu das gesamte untere Ende des spanischen Küstenmarkts, und sie unterscheiden sich genug für eine Entscheidung.
Torrevieja und Umgebung. Der niedrigste Einstieg der gesamten spanischen Küste, mit Bestandswohnungen unter 120.000 Euro und einer etablierten internationalen Gemeinde. Dauervermietung bringt hier 5,8 bis 6,8% brutto, eine lizenzierte Ferienvermietung bis 8,5%. Der Bestand stammt überwiegend aus den Jahren 1980 bis 2008.
Orihuela Costa. Ein sechzehn Kilometer langer Küstenstreifen südlich davon, Einstieg bei rund 140.000 Euro, mit Golfurbanisationen wie Villamartin und Ciudad Quesada in derselben Spanne. Hier gilt die Warnung zu den Eigentümergemeinschaften am stärksten, weil viele Anlagen derselben Bauperiode gleichzeitig sanierungsreif werden.
Die Küste von Almería. Mar de Pulpí beginnt bei 170.000 Euro und ist Neubau, also inklusive Bankbürgschaft und gesetzlicher Gewährleistung. Was Sie einbüßen, ist die Flugverbindung: der Flughafen Almería wickelt einen Bruchteil des Verkehrs von Málaga ab, und vieles davon ist saisonal, was das Vermietungsjahr verkürzt.
Das Inland von Murcia und Andalusien. Hier liegen die niedrigsten Preise überhaupt und zugleich die schärfste Genehmigungsfrage. Camposol in Mazarrón ist das bekannteste Beispiel: aufgeteilt in Sektoren, die sich in Infrastruktur und rechtlicher Lage unterscheiden, und dieser Sektor ist die erste Frage und nicht die letzte.
Wo steckt das Risiko im Abschlag?
Drei Dinge erklären bei den niedrigsten Preisen fast immer den Unterschied, und alle drei lassen sich vorab prüfen.
Der Bauzustand. Der günstigste Bestand stammt aus den Jahren 1980 bis 2008. Dazu gehört keine Bankbürgschaft und keine gesetzliche Gewährleistung von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und einem Jahr auf die Ausführung, wie sie der Neubau kennt. Ein Bausachverständiger kostet einen Bruchteil dessen, was er absichert, und niemand sonst übernimmt das für Sie.
Die Gemeinschaft. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage, der eine Aufzugs-, Dach- oder Poolsanierung bevorsteht, beschließt eine derrama von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung. Bei einer Immobilie für 120.000 Euro sind das bis zu 7% des Kaufpreises auf einen Schlag. Verlangen Sie Haushaltsplan, Rücklagenstand und die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
Die Akten. Außerhalb der geschlossenen Ortschaft entscheidet das AFO- oder DAFO-Zertifikat, ob eine Bank gegen das Objekt finanziert. Ohne dieses Zertifikat schrumpft Ihr Käuferkreis beim Verkauf auf Barzahler, und genau deshalb war das Objekt günstig.
Geht das auch am Meer?
Ja, mit zwei Einschränkungen, die selten genannt werden.
Die erste betrifft die Küste. An der südlichen Costa Blanca und an der Küste von Almería ist eine Immobilie in Gehweite oder kurzer Fahrt zum Wasser auf dem genannten Niveau erreichbar. An der Costa del Sol, auf den Balearen und an der nördlichen Costa Blanca ist das nicht so, und keine Suchanfrage ändert daran etwas.
Die zweite betrifft, was am Meer bedeutet. Erste Reihe, also direkt am Wasser mit Meerblick, ist an jeder spanischen Küste die teuerste Lage überhaupt. Was auf diesem Budget erreichbar ist, liegt in der Regel einige hundert Meter bis wenige Kilometer landeinwärts. Für die meisten Käufer ist das völlig in Ordnung, es ist aber ein anderes Produkt als die Fotos nahelegen, und der Preisunterschied zwischen beiden Lagen ist größer, als die Gehstrecke vermuten lässt.
Neubau auf kleinem Budget
Es ist ein Missverständnis, dass es Neubau bei niedrigen Beträgen nicht gibt. Mar de Pulpí beginnt bei 170.000 Euro, und das schließt einen Schutz ein, der auf dem Bestandsmarkt nicht käuflich ist: jede Baurate gedeckt durch eine Bankbürgschaft nach Ley 57/1968, nach Übergabe zehn Jahre Gewährleistung auf die Konstruktion, drei Jahre auf Installationen und Abdichtung und ein Jahr auf die Ausführung.
Die Steuer wirkt in die andere Richtung. Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus rund 1 bis 1,5% Stempelsteuer, Bestand unter 7% in Andalusien oder 9% in der Valencianischen Gemeinschaft. Bei 170.000 Euro sind das grob 19.000 Euro gegenüber 12.000 bis 15.300 Euro: der Neubau kostet zu Beginn etwa 4.000 bis 7.000 Euro mehr.
Was Sie dafür zurückbekommen, wiegt auf einem kleinen Budget schwerer als auf einem großen. Eine derrama von 5.000 Euro bei einer Immobilie für 120.000 Euro sind 4% des Kaufpreises, und genau dieses Risiko fehlt beim Neubau in den ersten Jahren, weil das Gebäude neu ist und die Gemeinschaft noch keinen Sanierungsstau kennt.
Finanzierung bei kleinem Betrag
Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einer Immobilie für 120.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 42.000 Euro Eigenkapital plus 12.000 bis 15.600 Euro Nebenkosten, zusammen rund 57.000 Euro in bar.
Bei kleinen Beträgen spielt etwas hinein, das bei großen Darlehen nicht auffällt: Banken arbeiten mit einer Mindestdarlehenssumme, und unterhalb einer bestimmten Grenze ist eine Finanzierung für einen ausländischen Käufer schlicht nicht interessant. Wo diese Grenze liegt, unterscheidet sich je nach Institut, es bedeutet aber, dass die günstigsten Segmente in der Praxis häufig bar gekauft werden. Das ist zugleich der Grund, warum der Käuferkreis auf diesem Niveau beim Verkauf schmaler ist als weiter oben.
Fällt die Schätzung unter den Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert, und Ihr Eigenanteil steigt, ohne dass sich am Preis etwas ändert. Verlangen Sie deshalb Vergleichsverkäufe aus derselben Urbanisation, denn genau darauf greift auch der Gutachter zurück.
Der Ausstieg gehört in die Rechnung
Zum Schluss etwas zum Verkauf, das bei einem günstigen Kauf besonders zählt. Für einen Nichtansässigen behält der Käufer 3% des Preises als Vorauszahlung auf die Wertzuwachssteuer ein, die kommunale plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällt separat an, und die Maklerprovision trägt üblicherweise der Verkäufer.
Zusammen mit den 10 bis 13% beim Kauf bedeutet das, dass Ein- und Aussteigen 13 bis 16% des Werts kostet. Bei einer Immobilie für 120.000 Euro sind das 15.600 bis 19.200 Euro, die das Objekt erst wieder erwirtschaften muss, bevor ein Verkauf etwas einbringt. Das spricht nicht gegen den Kauf, wohl aber gegen die Vorstellung, in zwei Jahren ohne Verlust auszusteigen, und es erklärt, warum ein langer Horizont auf diesem Preisniveau mehr wert ist als eine scharfe Verhandlung über den Angebotspreis. Wer ohnehin zehn Jahre halten will, kann diesen Block gelassen abschreiben; wer sich das offenhalten möchte, sollte ihn vor dem ersten Angebot einmal durchrechnen und nicht danach, wenn die Zahlen bereits feststehen und sich nichts mehr daran ändern lässt. Der Unterschied zwischen beiden Zeitpunkten kostet nichts und entscheidet trotzdem viel.
Vorteile und Nachteile eines Kaufs am unteren Ende
Vorteile. Ein realer Zugang zur spanischen Küste für einen Betrag, der in Deutschland nirgends eine Immobilie kauft. Eine etablierte internationale Gemeinde an der südlichen Costa Blanca, was das praktische Leben einfacher macht, als die Sprache vermuten lässt. Und der tiefste ausländische Käuferkreis Spaniens: die Provinz Alicante hatte 2025 mit 43,29% den höchsten Anteil ausländischer Käufer des Landes, was den späteren Verkauf trägt.
Nachteile. Die Fixkosten wiegen im Verhältnis zum Kaufpreis schwer. Der Bestand ist überwiegend älter, also ohne die Gewährleistungen des Neubaus. Ein Teil der Urbanisationen läuft außerhalb der Saison leer. Und die Nebenkosten von 10 bis 13% sind auf einem kleinen Budget ein größerer Anteil des Verfügbaren.
Für wen funktioniert dieser Weg?
Der Selbstnutzer. Sucht einen festen Platz für einige Wochen im Jahr und braucht keine Rendite. Für ihn zählt vor allem, ob die Anlage in der Vorsaison lebt und ob die Flugverbindung ganzjährig besteht, nicht nur im Juli.
Der Vermieter. Will, dass die Immobilie ihre eigenen Lasten trägt. Für ihn ist die Lizenzfrage entscheidend: seit 2026 verlangt die Valencianische Gemeinschaft eine touristische Registrierung plus die landesweite NRA-Nummer, und die Gemeinschaftsordnung kann die Vermietung mit Dreifünftelmehrheit dennoch untersagen.
Der Überwinterer. Ist von November bis März dort. Das ist der Ansatz, der auf diesem Preisniveau am besten rechnet, weil die Sommerwochen für die Vermietung frei werden und die Immobilie in den teuersten Monaten Geld einbringt statt zu kosten.
Ein praktischer Hinweis zur Besichtigung auf diesem Preisniveau. Besuchen Sie die Anlage möglichst außerhalb der Hochsaison und fragen Sie, wie viele Einheiten ganzjährig bewohnt sind. Eine Urbanisation, die im August lebendig wirkt, kann im Januar zu neun Zehnteln leerstehen, und das entscheidet über Einbruchsrisiko, Versicherungsprämie, Verfügbarkeit von Handwerkern und darüber, wie schnell Sie später wieder verkaufen. Diese Frage kostet nichts, steht in keinem Exposé und sagt über das untere Marktsegment mehr aus als jede Renditeangabe.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Bei einer Immobilie für 120.000 Euro kommen 12.000 bis 15.600 Euro Nebenkosten dazu. Der Rest dieser Liste kostet nichts in der Anforderung und entscheidet, ob der niedrige Preis ein Fund oder ein Problem ist.
- Haushaltsplan der Gemeinschaft, Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung: Rückstände haften der Immobilie über vier Jahre an.
- Ein Gutachten eines Bausachverständigen bei allem, was zwischen 1980 und 2008 gebaut wurde.
- Die Gemeinschaftsordnung zur touristischen Vermietung, wenn Vermietung Teil des Plans ist.
- Außerhalb der Ortschaft: das AFO- oder DAFO-Zertifikat.
- Vergleichsverkäufe aus derselben Urbanisation statt derselben Gemeinde.
Weiter lesen: Haus kaufen in Spanien, Wohnung kaufen in Spanien und Immobilien an der Costa Blanca, auf Englisch das Angebot in Torrevieja und der Ratgeber für deutsche Käufer.
Die übrigen deutschsprachigen Ratgeber: Haus kaufen auf Mallorca, die Finca und die AFO-Falle, Ferienhaus und Jahreskosten und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
An der südlichen Costa Blanca beginnt der Bestand unter 120.000 Euro in Torrevieja und bei rund 140.000 Euro in Orihuela Costa. An der Küste von Almería startet unser geprüfter Neubau bei 170.000 Euro. Unterhalb dieser Werte ist meist der Zustand oder die Aktenlage der Grund für den Preis.
Weil sie sich nicht nach dem Kaufpreis richten. Hausgeld von 80 Euro monatlich sind 960 Euro im Jahr: bei 500.000 Euro ein Bruchteil, bei 120.000 Euro fast ein voller Prozentpunkt Bruttorendite.
Ja, aber an der südlichen Costa Blanca oder an der Küste von Almería und nicht an der Costa del Sol oder auf den Balearen. Am Meer heißt zudem selten erste Reihe: das ist an jeder Küste die teuerste Lage. Rechnen Sie mit einigen hundert Metern bis wenigen Kilometern.
Bei Bestand der Jahre 1980 bis 2008 gibt es keine Bankbürgschaft und keine gesetzliche Gewährleistung. Bei einer Gemeinschaft mit leerer Rücklage kommt eine derrama von 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung. Außerhalb der Ortschaft entscheidet das AFO- oder DAFO-Zertifikat über die Finanzierbarkeit.
Dieselben 10 bis 13% wie eine teure: bei 120.000 Euro sind das 12.000 bis 15.600 Euro, bar und nicht finanzierbar. Prozentual gleich, auf einem kleinen Budget aber ein größerer Anteil des verfügbaren Betrags.
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