Kurze Antwort: bei einem Ferienhaus ist selten der Kaufpreis das Problem, sondern die Jahreslast. Sie läuft in den neun Monaten weiter, in denen Sie nicht da sind, und Spanien besteuert zusätzlich ein fiktives Einkommen in Jahren ohne Mieteinnahmen. Wer selbst nutzen und vermieten will, stellt außerdem fest, dass es um dieselben Wochen geht.
Was kostet ein Ferienhaus, wenn Sie nicht da sind?
Das ist die Rechnung, die Käufer am häufigsten unterschätzen, weil ein Ferienhaus mit Blick auf den Sommer gekauft und über zwölf Monate bezahlt wird.
Die Fixkosten richten sich nicht nach Ihrer Anwesenheit. Die IBI, die kommunale Grundsteuer, liegt bei 400 bis 1.200 Euro jährlich für eine Wohnung und höher bei einem Objekt mit Grundstück. Das Hausgeld reicht von 40 bis 120 Euro monatlich in einer einfachen Urbanisation bis 110 bis 400 Euro in einer Küstenanlage mit Pools und Gärten. Dazu die Versicherung. Bei eigenem Pool kommen 120 bis 250 Euro monatlich hinzu und beim Garten 80 bis 200 Euro, auch in den Monaten, in denen niemand schwimmt.
| Kostenposten | Wohnung in einer Anlage | Villa mit Pool |
|---|---|---|
| IBI jährlich | 400 bis 1.200 Euro | Höher, das Grundstück zählt |
| Hausgeld monatlich | 40 bis 400 Euro | Oft keines oder Urbanisationsbeitrag |
| Pool monatlich | Kollektiv, im Hausgeld | 120 bis 250 Euro |
| Garten monatlich | Kollektiv | 80 bis 200 Euro |
| Versicherung | Einige hundert Euro jährlich | Höher, mehr zu versichern |
| Fiktives Einkommen bei Leerstand | 1,1% oder 2% des Katasterwerts mit 19% | ebenso |
Die Steuer, die Sie ohne Einnahmen zahlen
Dieser Posten überrascht fast jeden deutschsprachigen Käufer, weil es ihn in dieser Form zu Hause nicht gibt. Spanien behandelt eine nicht vermietete Zweitimmobilie so, als erziele sie ein Einkommen, berechnet aus dem Katasterwert mit meist 1,1% oder 2% davon, je nachdem, wann dieser Wert zuletzt revidiert wurde.
Bei einem Katasterwert von 150.000 Euro sind das 1.650 Euro fiktives Einkommen, besteuert mit 19% für einen in der EU oder im EWR Ansässigen, also 313,50 Euro im Jahr. Ein Eigentümer außerhalb der EU zahlt auf denselben Betrag 24%. Erklärt wird das über das Modelo 210, fällig für jedes Jahr ohne Vermietung, was bei einem echten Ferienhaus die meisten Jahre sind.
Insider-Tipp: verlangen Sie den IBI-Bescheid, bevor Sie ein Angebot abgeben. Darauf steht der Katasterwert, und der bestimmt sowohl die IBI als auch dieses fiktive Einkommen. Zwei vergleichbare Objekte können sich hier messbar unterscheiden, wenn die eine Gemeinde die Werte revidiert hat und die andere nicht.
Eigennutzung und Vermietung schließen einander aus
Das Modell, das die meisten Käufer im Kopf haben, im Sommer selbst nutzen und den Rest des Jahres vermieten, kollidiert mit dem Kalender des Marktes.
An den spanischen Festlandsküsten fällt die Hochsaison mit den Sommerferien zusammen: das sind die Wochen mit den höchsten Preisen, in denen die Auslastung von allein kommt. Genau dann wollen Sie selbst dort sein. Für die Vermietung bleibt die Vor- und Nachsaison, mit niedrigeren Preisen und einer Auslastung, die Arbeit macht.
Es gibt zwei ehrliche Auswege. Der erste ist entscheiden: legen Sie fest, was Vorrang hat, und akzeptieren Sie, dass das andere nachgeordnet ist. Der zweite ist, den Kalender umzudrehen und die Kanarischen Inseln zu wählen, wo der Winter Hochsaison ist. Dort kollidieren Eigennutzung im Sommer und Vermietung im Winter gerade nicht, und das ist das stärkste Argument dieser Inseln für genau diesen Käufer.
Wo kauft man ein Ferienhaus?
Die Ortswahl bestimmt bei einem Ferienhaus mehr als bei jedem anderen Objekttyp, weil Sie selbst anreisen und die Reise deshalb jedes Mal zählt.
An der südlichen Costa Blanca liegt der niedrigste Einstieg der spanischen Küste: Torrevieja beginnt unter 120.000 Euro, Orihuela Costa bei rund 140.000 Euro, mit ganzjährigen Direktflügen nach Alicante. Die Kehrseite ist, dass ein Teil der Urbanisationen außerhalb der Saison leerläuft.
An der Costa del Sol liegt der Einstieg höher, mit Málaga ab 236.000 Euro und Estepona 20 bis 35% unter Marbella, dafür laufen die Einrichtungen ganzjährig und die Flugverbindungen sind dichter. Wer auch im Februar kommt, für den wiegt das schwer.
Die Kanarischen Inseln sind die Antwort auf das Saisonproblem. Dort ist der Winter Hochsaison, Ihre Sommerwochen stehen also für die Vermietung zur Verfügung. Die kanarische Besteuerung wirkt zusätzlich zu Ihren Gunsten: Neubau fällt unter 7% IGIC plus 1% Stempelsteuer statt der 10% Mehrwertsteuer des Festlands, Bestand unter 6,5% statt 7 bis 13%.
Worauf Sie achten sollten: schauen Sie auf den Winterflugplan Ihrer Route und nicht auf den Sommerflugplan. Viele Ziele, die im Juli täglich bedient werden, haben im Januar zwei Verbindungen pro Woche, und das verändert, was das Haus praktisch für Sie wert ist.
Was bringt die Vermietung wirklich?
Nehmen Sie eine Wohnung für 200.000 Euro, die in Vor- und Nachsaison vermietet wird und 12.000 Euro im Jahr einbringt. Davon gehen ab: Verwaltung für eine Ferienvermietung mit 20%, also 2.400 Euro, Reinigung je Wechsel, die üblicherweise separat abgerechnet wird, Hausgeld von 150 Euro monatlich und damit 1.800 Euro, IBI von 700 Euro und Versicherung von 300 Euro. Bei 5.200 Euro Kosten bleiben 6.800 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie darauf 19%, also 1.292 Euro, und behalten 5.508 Euro.
Das sind 2,75% auf den Kaufpreis und 2,45%, wenn Sie die Nebenkosten von 20.000 bis 26.000 Euro in den Nenner nehmen. Gegenüber der Jahreslast von rund 2.800 Euro an Fixkosten, die Sie auch ohne Vermietung zahlen würden, heißt das: die Vermietung deckt diese Kosten und bringt darüber hinaus etwas ein, ein Renditemodell ist sie nicht.
Genau deshalb lautet die ehrliche Frage bei einem Ferienhaus nicht, was es einbringt, sondern wie viel der eigenen Kosten es trägt. Wer eine Rendite sucht, kauft besser ein Objekt, das ganzjährig an Ortsansässige vermietet wird und das er selbst nicht nutzt.
Was passiert mit einem Haus, das leersteht?
Neun Monate Leerstand sind keine theoretische Größe, sondern eine Instandhaltungsfrage, und drei Dinge entscheiden, wie sie ausgeht.
Die Versicherung. Eine Police für eine überwiegend unbewohnte Immobilie enthält üblicherweise Bedingungen: eine Mindestzahl an Kontrollbesuchen, Anforderungen an Schlösser und Fensterläden, teils eine Alarmanlage. Lesen Sie diese Bedingungen vor der Unterschrift, denn ein Schadensfall, der an einer solchen Klausel scheitert, ist eine teure Lektion.
Die Kontrolle. Ohne jemanden, der regelmäßig vorbeischaut, werden ein Leck, eine Verstopfung oder ein Feuchteschaden erst entdeckt, wenn sie groß sind. Ein Schlüsselhalter oder Verwalter, der monatlich nachsieht, kostet einige hundert Euro im Jahr und rechnet sich beim ersten Vorfall.
Die Instandhaltung. Ein Garten, der vier Monate nicht gepflegt wird, ist teurer wiederherzustellen als zu pflegen, und ein stillstehender Pool verlangt mehr Chemie und Arbeit, um wieder in Ordnung zu kommen, als ein durchlaufender.
Neubau oder Bestand für eine Zweitimmobilie?
Für ein Ferienhaus wiegt diese Entscheidung anders als für eine Anlageimmobilie, weil Sie selbst dort sind und die Bauzeit deshalb Urlaube kostet.
Neubau bedeutet achtzehn bis dreißig Monate Wartezeit mit gestaffelten Zahlungen und ohne Nutzung. Dem steht Schutz gegenüber: jede Baurate gehört durch eine Bankbürgschaft nach Ley 57/1968 gedeckt, und nach Übergabe gelten Gewährleistungen von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und Abdichtung und einem Jahr auf die Ausführung. Bei einer Immobilie, die neun Monate im Jahr leersteht, wiegen die ersten beiden schwerer als die dritte: es sind Konstruktion und Abdichtung, die ein unbewohntes Haus auf die Probe stellen.
Bestand steht sofort zur Verfügung und kostet beim Kauf weniger Steuer: 7% in Andalusien oder 9% in der Valencianischen Gemeinschaft gegenüber 10% Mehrwertsteuer plus rund 1 bis 1,5% Stempelsteuer beim Neubau. Bei einem Objekt für 250.000 Euro sind das rund 6.000 Euro Unterschied. Was fehlt, ist die Gewährleistung, und gerade bei einem Haus, das Sie nicht täglich sehen, ist ein Bausachverständiger deshalb kein Luxus.
Der Ausstieg gehört in die Rechnung
Ein Punkt, der erst nach einigen Jahren relevant wird und beim Kauf kaum bedacht wird: der Verkauf. Eine Zweitimmobilie wird im Durchschnitt verkauft, wenn sich die Lebensumstände ändern, und nicht, wenn der Markt günstig steht. Rechnen Sie deshalb schon beim Kauf mit den Kosten dieses Verkaufs.
Bei einem Nichtansässigen behält der Käufer 3% des Preises als Vorauszahlung auf die Wertzuwachssteuer ein und führt sie direkt an das Finanzamt ab, Sie erhalten bei der Beurkundung also 97% unabhängig davon, ob überhaupt ein Gewinn entstanden ist. Die kommunale plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällt separat an, und die Maklerprovision trägt üblicherweise der Verkäufer.
Zusammen mit den 10 bis 13% Nebenkosten beim Einstieg bedeutet das, dass ein Ferienhaus mehrere Jahre braucht, bevor ein Verkauf den ursprünglichen Einsatz zurückbringt. Das ist kein Argument gegen den Kauf, wohl aber gegen die Vorstellung, in zwei Jahren ohne Verlust wieder aussteigen zu können.
Vorteile und Nachteile eines Ferienhauses
Vorteile. Ein fester Platz, ohne jedes Mal buchen zu müssen, und die Freiheit, spontan zu fahren. Als EU-Bürger keinerlei Begrenzung der Tage, die Sie in Spanien verbringen dürfen, während ein Brite an 90 Tage je 180 gebunden ist. Und ein Objekt, das bei vorhandener Lizenz in den Wochen ohne Sie zu seinen eigenen Kosten beitragen kann.
Nachteile. Die Jahreslast läuft in den Monaten ohne Sie weiter, einschließlich der Steuer auf das fiktive Einkommen. Vermietung ist eine Lizenz und kein Recht. Eigennutzung und Spitzenvermietung fallen in dieselben Wochen. Und die Verwaltung aus der Ferne kostet entweder Zeit oder Geld, meist Geld.
Für welchen Käufer eignet sich welches Modell?
Der Nutzer. Will vor allem selbst kommen und sieht die Vermietung höchstens als Kostendeckung. Für ihn zählen Erreichbarkeit und ob die Anlage schon in der Vorsaison lebt, die Lizenzfrage ist Nebensache. Wählen Sie dann einen Ort mit ganzjährigen Direktflügen, nicht nur mit Sommerflügen.
Der Kostendecker. Will, dass das Haus seine eigenen Lasten trägt. Für ihn ist die Lizenz die erste und nicht die letzte Frage, und eine Dauervermietung in den neun Monaten ohne ihn verdient ernsthafte Prüfung gegenüber einem Touristenmodell.
Der Überwinterer. Ist von November bis März dort. Damit verschwindet der Konflikt zwischen Eigennutzung und Vermietung auf dem Festland, denn die Sommerwochen stehen dann für die Vermietung frei. Das ist das Modell, das an der spanischen Küste am besten rechnet und das am seltensten gewählt wird.
Finanzierung einer Zweitimmobilie
Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einem Ferienhaus für 250.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 87.500 Euro Eigenkapital plus 25.000 bis 32.500 Euro Nebenkosten, zusammen rund 120.000 Euro in bar.
Eine deutsche Finanzierung auf die heimische Immobilie ist der zweite gangbare Weg und für viele Käufer der günstigere, weil die Konditionen besser und die Bearbeitung vertrauter sind. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen, und beachten Sie dabei einen steuerlichen Unterschied: die Zinsen einer Finanzierung sind in Spanien nur dann von den Mieteinnahmen abziehbar, wenn sie der vermieteten Immobilie zuzuordnen sind. Bei einem Objekt, das überwiegend selbst genutzt wird, spielt das ohnehin eine kleinere Rolle.
Zwei Mechanismen verzögern spanische Anträge regelmäßig. Ein Antrag als Nichtansässiger dauert sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge laufen, und fehlende Unterlagen setzen die Frist neu, statt sie zu verlängern. Beginnen Sie deshalb vor der Reservierung und sammeln Sie das Dossier vollständig: Reisepass und NIE, Adressnachweis, die letzten zwei bis drei Steuerbescheide, aktuelle Einkommensnachweise, sechs Monate Kontoauszüge und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten, meist übersetzt und bei amtlichen Dokumenten teils mit Apostille. Der Schuldendienst über alle Verbindlichkeiten wird dabei üblicherweise bei rund 30 bis 35% des Nettoeinkommens gedeckelt, was bei einer bestehenden deutschen Finanzierung schnell relevant wird und deshalb vor dem ersten Gespräch mit der Bank durchgerechnet gehört, nicht erst nach der Absage.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Bei einem Objekt für 250.000 Euro kommen 25.000 bis 32.500 Euro Nebenkosten dazu, bar und nicht finanzierbar. Die Jahreslast ist der Punkt, an dem der Plan steht oder fällt, und sie lässt sich vorab prüfen.
- Den IBI-Bescheid mit dem Katasterwert, aus dem auch das fiktive Einkommen folgt.
- Haushaltsplan, Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
- Die Gemeinschaftsordnung zur touristischen Vermietung und ob die regionale Registrierung für diese Adresse erreichbar ist.
- Die Versicherungsbedingungen für eine überwiegend leerstehende Immobilie.
- Die tatsächlichen Jahresabrechnungen für Pool, Garten, Wasser und Strom des Vorbesitzers.
- Den Winterflugplan Ihrer Route, nicht den Sommerflugplan.
Weiter lesen: Haus kaufen in Spanien, Wohnung kaufen in Spanien und Immobilien an der Costa Blanca, auf Englisch die Analyse einer Zweitimmobilie und der Ratgeber für deutsche Käufer.
Zum Kauf selbst und zu den übrigen Themen auf Deutsch: Haus kaufen auf Mallorca, die Finca und die AFO-Falle, günstig kaufen und was Sie dafür bekommen und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
IBI von 400 bis 1.200 Euro, Hausgeld von 40 bis 400 Euro monatlich je nach Anlage, Versicherung, und bei eigenem Pool 120 bis 250 Euro monatlich plus 80 bis 200 Euro für den Garten. Dazu die Steuer auf das fiktive Einkommen: 1,1% oder 2% des Katasterwerts, mit 19% besteuert für EU-Ansässige.
Ja. Spanien behandelt eine nicht vermietete Zweitimmobilie so, als erziele sie ein Einkommen, berechnet aus dem Katasterwert mit meist 1,1% oder 2%. Bei 150.000 Euro Katasterwert sind das 1.650 Euro fiktives Einkommen und 313,50 Euro Steuer für einen EU-Ansässigen, erklärt über das Modelo 210.
Möglich ja, aber die Wochen, die Sie selbst wollen, sind meist die mit dem höchsten Ertrag, weil die Hochsaison am Festland mit den Sommerferien zusammenfällt. Auf den Kanarischen Inseln ist der Winter Hochsaison, dort besteht der Konflikt gerade nicht.
Eine regionale Registrierung: in Andalusien eine VFT-Registrierung mit kommunalen Zonenbeschränkungen seit Decreto 31/2024, in der Valencianischen Gemeinschaft eine touristische Registrierung plus seit 2026 die landesweite NRA-Nummer. Darüber kann die Eigentümergemeinschaft die Vermietung mit Dreifünftelmehrheit untersagen.
Versicherung, Instandhaltung und Kontrolle entscheiden. Eine Police für eine überwiegend leerstehende Immobilie enthält Bedingungen zu Kontrollbesuchen und Sicherung. Ohne jemanden, der regelmäßig vorbeischaut, werden ein Leck oder ein Feuchteschaden erst entdeckt, wenn sie teuer geworden sind.
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