Kurze Antwort: bei einer Finca bestimmt nicht die Größe oder die Aussicht den Wert, sondern die Bauakte. Ein großer Teil der Landhäuser im Inland Andalusiens steht auf rustikalem Grund ohne gültige Genehmigung, und ohne AFO- oder DAFO-Zertifikat lässt sich ein solches Haus schwer eintragen, finanzieren oder versichern.
Warum ist die Genehmigung wichtiger als das Haus?
Bei einer Wohnung an der Küste kaufen Sie Quadratmeter in einem Gebäude, dessen Status feststeht. Bei einer Finca kaufen Sie ein Grundstück mit einem Gebäude darauf, und ob dieses Gebäude dort stehen darf, ist keine selbstverständlich beantwortete Frage.
Im Inland Andalusiens wurde über Jahrzehnte ein erheblicher Teil des Bestands auf rustikalem Grund ohne gültige Baugenehmigung errichtet. Das geschah oft ohne böse Absicht und das Haus steht meist seit Jahren, rechtlich bleibt der Mangel jedoch bestehen. Solche Objekte lassen sich im Grundbuch schwer führen, und eine Bank finanziert sie in der Regel nicht.
Der Weg zur Regularisierung führt über ein AFO- oder DAFO-Zertifikat, mit dem die Gemeinde den Bestand anerkennt, ohne dass nachträglich eine reguläre Genehmigung entsteht. Nicht jedes Objekt qualifiziert sich: es gelten Bedingungen unter anderem zu Verjährungsfristen und zur Lage gegenüber Schutzgebieten.
Insider-Tipp: lassen Sie den Status von Ihrem Anwalt schriftlich feststellen, bevor eine Anzahlung fließt, nicht während der Abwicklung. Ein Verkäufer, der das Dokument nicht vorlegen kann, hat damit geantwortet, und diese Antwort ist ein Grund innezuhalten und nicht ein Anlass, über den Preis zu verhandeln.
Was bedeutet das für Preis und Wiederverkauf?
Der Abschlag, den Sie bei einer Finca sehen, besteht aus zwei Teilen. Der erste ist schlicht Geografie: das Inland ist niedriger bepreist als die Küste, und das ist eine echte Ersparnis. Der zweite ist ein Risikoabschlag, und der ist keine Ersparnis, sondern eine Verlagerung von Unsicherheit vom Verkäufer zum Käufer.
Praktisch wiegt das beim Verkauf am schwersten. Kann eine Bank nicht gegen das Objekt finanzieren, fällt jeder aus, der eine Hypothek braucht, und das ist die Mehrheit des Marktes. Ihr Käuferkreis schrumpft auf Barzahler, und diese Gruppe ist kleiner, kritischer und preisbewusster. Das Haus ist dann nicht unverkäuflich, aber es verkauft sich langsamer und zu einem Preis, den ein schmales Publikum diktiert.
Vergleichen Sie einen Abschlag also stets mit den Papieren daneben. Eine Finca mit sauberer Akte zu einem höheren Preis kann am Ende günstiger sein als ein billigeres Objekt mit unklarem Status.
Was kostet eine Finca an Steuern und Nebenkosten?
In Andalusien, wo der größte Teil des Fincamarktes liegt, gilt beim Bestand eine pauschale Grunderwerbsteuer von 7% bei jedem Preis. Das ist einer der günstigsten Sätze Spaniens: die Valencianische Gemeinschaft erhebt 9% unter 1.000.000 Euro, Katalonien 10% und die Balearen progressiv 8 bis 13%. Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus rund 1,2% Stempelsteuer.
Hinzu kommen Notar mit 600 bis 1.200 Euro, Grundbuch mit 400 bis 800 Euro und ein eigener Anwalt mit 1 bis 1,5%. Rechnen Sie insgesamt mit 10 bis 13% auf den Kaufpreis, bar bei der Beurkundung. Bei einer Finca ist die Rolle des Anwalts größer als bei einer Küstenwohnung, und genau an dieser Position sollten Sie nicht sparen.
Andalusien erlässt zudem die regionale Vermögensteuer zu 100%, was diese Abgabe für gewöhnliche Eigentümer entfallen lässt. Für einen Zweitwohnsitz ist das ein realer Vorteil gegenüber Regionen, die das staatliche Schema anwenden.
Was kostet eine Finca jährlich?
Die laufenden Kosten eines Landhauses sind anders zusammengesetzt als die einer Küstenwohnung und an mehreren Stellen höher.
| Kostenposten | Finca im Inland | Wohnung an der Küste |
|---|---|---|
| Hausgeld | Keine Gemeinschaft, also kein Beitrag | 40 bis 400 Euro monatlich |
| IBI | Höher, weil das Grundstück zählt | 400 bis 1.200 Euro jährlich |
| Pool | 120 bis 250 Euro monatlich | Meist kollektiv im Hausgeld |
| Garten und Land | 80 bis 200 Euro monatlich, mehr bei Hektar | Keiner |
| Wasser und Abwasser | Eigene Quelle oder Grube, Unterhalt selbst | Anschluss, im Hausgeld enthalten |
| Fiktives Einkommen bei Leerstand | 1,1% oder 2% des Katasterwerts, mit 19% besteuert | ebenso |
Das fehlende Hausgeld wirkt wie eine Ersparnis, ist es aber nur zur Hälfte. Was eine Gemeinschaft bei einer Wohnung kollektiv organisiert, zahlen Sie bei einer Finca selbst und einzeln, weshalb es weniger auffällt, bis etwas kaputtgeht. Kalkulieren Sie ein großzügigeres Instandhaltungsbudget als bei einer Wohnung gleichen Werts und legen Sie diesen Betrag zurück, statt ihn jährlich zu schätzen.
Wo liegen die Fincamärkte?
Das Angebot konzentriert sich im Inland Andalusiens und auf den Inseln, und die Aktenfrage wiegt nicht überall gleich schwer.
In der Axarquía, dem Gebiet hinter Nerja und Málaga, liegt die dichteste Konzentration von Landhäusern in Küstennähe. Cómpeta liegt zwanzig bis fünfundzwanzig Minuten oberhalb von Nerja und rund eine Stunde vom Flughafen Málaga entfernt, und die Preise liegen dort weit unter der Küstenlinie. Gerade hier ist der Anteil der Objekte mit Genehmigungsproblem hoch, Preisvorteil und Risiko stammen also aus derselben Quelle.
Im Inland von Granada und in den Sierras von Cádiz zeigt sich dasselbe Muster, mit noch niedrigeren Preisen und noch größeren Entfernungen. Auf Mallorca ist eine Finca dagegen ein völlig anderes Produkt: dort handelt es sich um einen Prestigemarkt mit entsprechenden Preisen, und die balearische Grunderwerbsteuer steigt progressiv von 8 auf 13% statt der pauschalen 7% Andalusiens.
Worauf Sie achten sollten: ein Objekt, das als ländlich angeboten wird, aber innerhalb der geschlossenen Ortschaft eines Dorfes liegt, kennt die gesamte AFO- und DAFO-Problematik nicht. Fragen Sie deshalb zuerst, ob das Grundstück innerhalb oder außerhalb der Ortschaft liegt, denn diese eine Antwort bestimmt, welche Hälfte dieses Ratgebers auf Sie zutrifft.
Finanzierung und Zeitplan
Liegt der Status vor, gelten die üblichen Bedingungen. Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einer Finca für 250.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 87.500 Euro Eigenkapital plus 25.000 bis 32.500 Euro Nebenkosten, zusammen rund 120.000 Euro in bar.
Bei Landobjekten kommt eine Besonderheit hinzu: es gibt weniger Vergleichsverkäufe, auf die ein Gutachter zurückgreifen kann. Fällt die Schätzung unter den Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert, und Ihr Eigenanteil steigt, ohne dass sich am Preis etwas ändert. Verlangen Sie deshalb Vergleichsverkäufe aus derselben Gemeinde und nicht aus der Region insgesamt.
Ein Antrag als Nichtansässiger dauert sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge laufen, und fehlende Unterlagen setzen die Frist neu, statt sie zu verlängern. Beginnen Sie deshalb vor der Reservierung. Bei einer Finca kommt hinzu, dass die Bank die Genehmigungslage prüft, bevor sie überhaupt in die Bonitätsprüfung geht, was den Ablauf weiter verlängern kann.
Für die laufende Besteuerung gilt dasselbe wie überall in Spanien: als in der EU oder im EWR Ansässiger zahlen Sie 19% auf die Nettomieteinnahmen nach Abzug der Kosten, ein Eigentümer außerhalb der EU 24% auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug.
Wasser, Abwasser und Zufahrt
Außerhalb geschlossener Ortschaften sind drei Versorgungspunkte nicht selbstverständlich, und alle drei kosten vierstellige Beträge, wenn sie nicht in Ordnung sind.
Die Wasserversorgung. Fragen Sie, woher das Wasser kommt, ob es ein Anschluss, eine Quelle oder ein Brunnen ist, und ob das Recht daran rechtlich verbrieft ist. Ein Brunnen ohne Eintragung ist keine Sicherheit, und in trockenen Sommern ist das kein theoretischer Punkt.
Das Abwasser. Ohne Kanalanschluss hängt alles an der Klärgrube und daran, ob sie den geltenden Normen entspricht. Eine Grube, die das nicht tut, muss ersetzt werden, und das ist bei einem bestehenden Haus kein kleiner Eingriff.
Die Zufahrt. Fragen Sie, wem sie gehört und wer sie unterhält. Ein Privatweg, den mehrere Eigentümer ohne schriftliche Vereinbarung teilen, ist eine klassische Konfliktquelle, und Sie können das nach dem Kauf nicht einseitig regeln. Fahren Sie den Weg selbst ab, möglichst nach Regen.
Stimmt das Gebäude mit dem Papier überein?
Bei Landhäusern sind Erweiterungen über die Jahre eher die Regel als die Ausnahme: ein Anbau, eine Garage, ein Pool, ein Poolhaus. Die Frage ist, ob diese Erweiterungen auch eingetragen wurden.
Lassen Sie prüfen, ob Kataster und Grundbuch mit dem übereinstimmen, was tatsächlich dort steht. Weicht es ab, ist das für sich genommen nicht fatal, muss aber vor dem Kauf geklärt oder ausdrücklich im Preis berücksichtigt werden. Beim Verkauf taucht dieselbe Differenz erneut auf, und dann sitzen Sie auf der anderen Seite des Tisches.
Prüfen Sie außerdem die Grundstücksgrenzen im Gelände und nicht nur auf der Karte. Bei großen Landgrundstücken weichen der tatsächliche Zaun und die eingetragene Grenze häufiger voneinander ab, als Käufer erwarten, und im Streit mit dem Nachbarn zählt das Register und nicht der Zaun.
Vermieten vom Land aus
Eine Finca hat einen strukturellen Vorteil, den eine Wohnung nicht kennt: es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die touristische Vermietung mit Dreifünftelmehrheit untersagen könnte. Das ist das größte Lizenzrisiko eines Wohnungseigentümers, und hier existiert es schlicht nicht.
Die regionale Registrierung bleibt nötig. In Andalusien ist das die VFT-Registrierung bei der Junta, und Gemeinden dürfen seit Decreto 31/2024 neue Registrierungen zonenweise beschränken. Bei Landhäusern kommt eine zweite Frage hinzu: ein Objekt ohne regularisierten Status kommt in der Regel auch für eine touristische Registrierung nicht in Betracht, womit die Bauakte erneut den Ausschlag gibt.
Liegt das Zertifikat vor, ist eine Finca ein attraktives Vermietungsprodukt: Familien und Gruppen zahlen für Privatsphäre, Pool und Abgeschiedenheit, und der Wettbewerb ist dünner als an der Küste. Liegt es nicht vor, entfällt neben der Finanzierung auch das Vermietungsmodell, und es bleibt nur die Eigennutzung.
Vorteile und Nachteile einer Finca
Vorteile. Deutlich mehr Grund und Privatsphäre für dasselbe Geld als an der Küste. Keine Eigentümergemeinschaft, also keine Gemeinschaftsordnung, die Vermietung blockiert, und kein Hausgeld. In Andalusien pauschal 7% Grunderwerbsteuer und ein vollständiger Erlass der regionalen Vermögensteuer. Und ein Objekttyp, der knapp ist und sich nicht nachbauen lässt.
Nachteile. Die planungsrechtliche Unsicherheit mit der Finanzierbarkeit als Einsatz. Versorgung, die Sie selbst organisieren und unterhalten. Ein kleinerer Käuferkreis beim Verkauf und dadurch eine längere Vermarktungszeit. Und Entfernung: Einkauf, Ärzte und Flughafen liegen weiter weg, was besonders zählt, wenn Sie dort älter werden möchten.
Für welchen Käufer eignet sich eine Finca?
Der Käufer, der dort leben will. Sucht Platz und Ruhe und akzeptiert die Entfernung. Für ihn ist das Zertifikat eine harte Bedingung, denn ein nicht finanzierbares Objekt ist auch schwer zu verkaufen, wenn sich die Umstände ändern.
Der Sanierer. Sieht ein Projekt. Hier gilt eine zusätzliche Warnung: bei einem Objekt ohne regularisierten Status ist ein genehmigter Anbau oder Umbau häufig gar nicht möglich, das Zertifikat entscheidet also, ob das Projekt überhaupt umsetzbar ist.
Der Barzahler mit langem Horizont. Kann ohne Finanzierung und hat Zeit. Für ihn ist ein Objekt ohne saubere Akte diskutabel, sofern der Abschlag das Risiko wirklich deckt und er akzeptiert, dass der Ausgang schmal ist.
Eine praktische Anmerkung zur Besichtigung. Fahren Sie selbst zur Finca und nicht im Wagen des Maklers mit, und tun Sie es möglichst zweimal: einmal tagsüber und einmal bei einbrechender Dunkelheit. Ein unbeleuchteter Landweg ist etwas anderes als dieselbe Strecke um drei Uhr nachmittags, und davon hängt ab, ob Sie im November noch gern hinfahren. Fragen Sie vor Ort außerdem, wie viele Häuser in der Umgebung ganzjährig bewohnt sind. Auf dem Land ist das der Unterschied zwischen einer lebendigen Streusiedlung und einer Reihe von Ferienhäusern, die neun Monate im Jahr leerstehen, mit Folgen für das Einbruchsrisiko, die Versicherungsprämie und die Geschwindigkeit, mit der Sie das Haus später wieder verkaufen. Beide Fragen kosten nichts und stehen in keinem Dokument, das Sie von der Verkäuferseite erhalten, sagen zusammen aber mehr über das Wohnen dort aus als das gesamte Exposé, und sie lassen sich in fünf Minuten an Ort und Stelle klären, solange Sie noch nichts unterschrieben haben.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Bei einer Finca für 250.000 Euro kommen 25.000 bis 32.500 Euro Nebenkosten dazu, bar und nicht finanzierbar. Der Rest dieser Liste kostet nichts in der Anforderung und entscheidet, ob der Kauf trägt.
- Das AFO- oder DAFO-Zertifikat oder die ursprüngliche Baugenehmigung.
- Ob das Objekt im aktuellen Zustand finanzierbar ist, und wenn nicht, was dafür nötig wäre.
- Ob Kataster und Grundbuch dem entsprechen, was tatsächlich dort steht, inklusive Anbauten.
- Die Wasserversorgung und das rechtlich verbriefte Recht daran.
- Die Klärgrube und ihre Übereinstimmung mit den geltenden Normen.
- Eigentum und Unterhalt der Zufahrt, schriftlich.
Weiter lesen: Haus kaufen in Spanien und Immobilien an der Costa Blanca, auf Englisch die Erläuterung zum Planungszertifikat, die Due Diligence beim spanischen Immobilienkauf und der Ratgeber für deutsche Käufer.
Wer zuerst breiter schauen möchte, findet auf Deutsch ebenfalls: Wohnung kaufen in Spanien, Haus kaufen auf Mallorca, Ferienhaus und Jahreskosten, günstig kaufen und was Sie dafür bekommen und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
Ein großer Teil der Landhäuser im Inland Andalusiens wurde auf rustikalem Grund ohne gültige Baugenehmigung errichtet. Solche Häuser lassen sich schwer eintragen, finanzieren oder versichern. Die Regularisierung läuft über ein AFO- oder DAFO-Zertifikat der Gemeinde. Nicht jedes Objekt qualifiziert sich, und ohne Zertifikat schrumpft Ihr Käuferkreis auf Barzahler.
Nur wenn der planungsrechtliche Status geklärt ist. Eine spanische Bank finanziert in der Regel kein Objekt ohne gültige Genehmigung oder Regularisierung. Liegt sie vor, gelten die üblichen Bedingungen für Nichtansässige: etwa 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung.
Teils weil das Inland niedriger bepreist ist, teils weil die planungsrechtliche Unsicherheit im Preis steckt. Ein Objekt mit sauberer Akte und eines ohne unterscheiden sich im Preis, und dieser Unterschied bildet das Risiko ab, das Sie übernehmen.
Wasser, Abwasser und Zufahrt. Ohne Kanalanschluss zählt, ob eine Klärgrube den Normen entspricht, woher das Wasser kommt und ob dieses Recht verbrieft ist. Fragen Sie außerdem, wem die Zufahrt gehört und wer sie unterhält.
Bestand fällt unter eine pauschale Grunderwerbsteuer von 7% bei jedem Preis, Neubau unter 10% Mehrwertsteuer plus rund 1,2% Stempelsteuer. Die regionale Vermögensteuer wird in Andalusien zu 100% erlassen. Rechnen Sie darüber hinaus mit 10 bis 13% Gesamtnebenkosten.
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