Kurze Antwort: die Costa Blanca teilt sich bei Alicante in zwei Märkte, die wenig miteinander zu tun haben. Südlich davon beginnt der Bestand unter 120.000 Euro, nördlich liegt das Niveau zwei- bis dreimal höher. Die Steuer ist in beiden Fällen dieselbe: 9% Grunderwerbsteuer unter 1.000.000 Euro seit dem 1. Juni 2026.
Warum ist die Costa Blanca eigentlich zwei Märkte?
Die Küste teilt sich bei Alicante, und der Unterschied geht über den Preis hinaus. Südlich davon ist das Land flach, die Bebauung dicht und das Angebot überwiegend Bestandswohnungen und Reihenhäuser der Jahre 1980 bis 2008. Torrevieja beginnt unter 120.000 Euro, Orihuela Costa bei rund 140.000 Euro, in einer Spanne von etwa 1.500 bis 2.200 Euro je Quadratmeter.
Nördlich von Alicante ändert sich die Landschaft: felsig, grüner, mit Villen an Hängen und einer geringeren Bebauungsdichte, die planungsrechtlich geschützt ist. Moraira reicht von 2.500 bis 6.000 Euro je Quadratmeter und darüber in erster Reihe bei El Portet, Dénia liegt 10 bis 20% unter Jávea. Das ist nicht dieselbe Immobilie für mehr Geld, sondern ein anderes Produkt mit einem anderen Käuferkreis und einer anderen jährlichen Belastung.
| Süden von Alicante | Norden von Alicante | |
|---|---|---|
| Einstieg | Ab 120.000 Euro in Torrevieja | Zwei- bis dreimal höher |
| Preis je m2 | 1.500 bis 2.200 Euro | 2.500 bis 6.000 Euro und mehr |
| Objektart | Wohnungen und Reihenhäuser | Villen auf Grundstücken |
| Angebot | Überwiegend Bestand | Mehr Neubau und Villen |
| Laufende Kosten | Niedrig, von der Gemeinschaft bestimmt | Höher durch Pool, Garten und Autoabhängigkeit |
| Erreichbarkeit | Alicante binnen einer Stunde | Alicante oder Valencia, längere Fahrt |
Was ändert die Steuerreform vom Juni 2026?
Seit dem 1. Juni 2026 erhebt die Valencianische Gemeinschaft 9% Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien unter 1.000.000 Euro und 11% auf den darüber liegenden Anteil. Neubau fällt unverändert unter 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer.
Für deutschsprachige Käufer ist der Vergleich mit der Costa del Sol entscheidend, weil beide Küsten um dieselben Budgets konkurrieren. Andalusien verlangt pauschal 7% bei jedem Preis. Bei einer Bestandsimmobilie für 300.000 Euro zahlen Sie hier also 27.000 Euro und dort 21.000 Euro: 6.000 Euro Unterschied, bar bei der Beurkundung fällig und nicht finanzierbar.
Insider-Tipp: achten Sie bei teureren Objekten auf die Schwelle von 1.000.000 Euro. Oberhalb greift ein höherer Satz, und das weiß man besser, solange über den Preis verhandelt wird, als danach. Rechnen Sie in jedem Fall mit 10 bis 13% Nebenkosten auf den Kaufpreis.
Zwei Lizenzen statt einer
Wer an der Costa Blanca an Touristen vermieten will, braucht seit 2026 zwei Registrierungen und nicht eine. Zuerst die touristische Registrierung der Valencianischen Gemeinschaft. Dazu die landesweite NRA-Nummer, ohne die eine Immobilie auf keiner Plattform beworben werden darf.
Darüber steht weiterhin die Eigentümergemeinschaft. Sie kann touristische Vermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln in der Gemeinschaftsordnung untersagen, auch Jahre nach Ihrem Kauf, und keine regionale Registrierung setzt sich darüber hinweg. Bei einer Villa auf eigenem Grundstück gibt es diese Abstimmung nicht, was einer der wenigen strukturellen Vorteile des Nordens gegenüber dem Süden ist.
Lesen Sie also zuerst die Gemeinschaftsordnung und danach eine Renditeprognose. Eine Dauervermietung an Ortsansässige verlangt keine der beiden Registrierungen und bringt einem EU-Ansässigen mit 19% auf die Nettomiete oft mehr als ein Spitzenpreis, von dem 15 bis 25% an die Verwaltung gehen.
Die Orte im Überblick
Innerhalb beider Hälften unterscheiden sich die Orte genug, um eine Entscheidung darauf zu stützen, und ein Durchschnitt über die ganze Küste beschreibt keinen von ihnen.
Im Süden ist Torrevieja der niedrigste Einstieg der gesamten spanischen Küste, mit Bestandswohnungen unter 120.000 Euro und einer etablierten internationalen Gemeinde. Orihuela Costa ist ein sechzehn Kilometer langer Küstenstreifen südlich davon, Einstieg bei rund 140.000 Euro. Villamartin und Ciudad Quesada sind Golf- und Urbanisationsmärkte der Jahre 1980 bis 2000, nahezu vollständig Bestand.
Alicante selbst ist eine Stadt und kein Badeort, und genau das ist das Argument: Ortsansässige mit Jahresverträgen statt Urlauber, Einstieg um 120.000 Euro im Bestand und 215.500 Euro für unseren geprüften Neubau. Benidorm handelt zwölf Monate im Jahr statt einer Saison, was den Leerstand strukturell niedriger hält als anderswo an dieser Küste.
Im Norden liegt Calpe mit Wohnungen ab etwa 145.000 Euro und einem dichten lizenzierten Bestand, weshalb Ferienvermietung dort auch bei gewöhnlichen Wohnungen möglich ist. Dénia ist eine kompakte Stadt zum Zufußgehen mit Arbeitshafen und Fähre zu den Balearen, 10 bis 20% unter Jávea. Jávea besteht aus drei Zentren, Altstadt, Hafen und Arenal, mit Hangurbanisationen darüber. Moraira ist der teuerste und am wenigsten dicht bebaute Ort.
Warum diese Küste und nicht eine andere?
Drei Punkte sprechen für deutschsprachige Käufer, und keiner davon ist der Preis allein.
Erreichbarkeit. Alicante hat ganzjährig Direktverbindungen aus dem gesamten deutschsprachigen Raum, und das bestimmt nicht nur, wie oft Sie selbst dort sind, sondern auch, wie leicht ein späterer Käufer zur Besichtigung kommt.
Markttiefe. Die Provinz Alicante hatte 2025 mit 43,29% den höchsten Anteil ausländischer Käufer in ganz Spanien. Für den Verkauf bedeutet das einen breiten Käuferkreis und viele Vergleichsverkäufe, was eine Schätzung erleichtert und die Finanzierung Ihres Käufers wahrscheinlicher macht.
Rendite. Die Bruttorendite liegt hier im Schnitt bei 5,0 bis 6,2% und damit über der Costa del Sol, in Torrevieja bei 5,8 bis 6,8% in der Dauervermietung und bis 8,5% bei lizenzierter Ferienvermietung.
Was kostet die Immobilie jährlich?
Die jährliche Belastung unterscheidet sich zwischen Norden und Süden erheblich, und daran scheitern Rechenmodelle, die nur auf den Kaufpreis schauen.
Im Süden kaufen Sie meist in einer Anlage: Hausgeld von 40 bis 120 Euro monatlich in einer einfachen Urbanisation, IBI von 400 bis 800 Euro, Versicherung. Der Betrag ist niedrig, wiegt bei einem Kaufpreis von 120.000 Euro aber schwer: 80 Euro monatlicher Unterschied zwischen zwei Anlagen sind 960 Euro im Jahr und damit fast ein voller Prozentpunkt Bruttorendite.
Im Norden kaufen Sie häufiger eine Villa: Pool für 120 bis 250 Euro monatlich, Garten für 80 bis 200 Euro, eine höhere IBI, weil das Grundstück zählt, und eine Autoabhängigkeit, die Zeit und Geld kostet. Zusammen sind das 2.400 bis 5.400 Euro jährlich zusätzlich, und diese Posten laufen weiter, wenn Sie nicht da sind.
Neubau oder Bestand an dieser Küste?
Der Süden ist überwiegend ein Bestandsmarkt, der Norden kennt mehr Neubau, und dieser Unterschied entscheidet darüber, welchen Schutz Sie kaufen.
Beim Neubau gehört jede Baurate durch eine eigene Bankbürgschaft nach Ley 57/1968 gedeckt, mit einem Zertifikat auf Ihren Namen, dem exakten Betrag und der bürgenden Bank. Nach Übergabe gelten gesetzliche Gewährleistungen von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und Abdichtung und einem Jahr auf die Ausführung. Der Bestand kennt davon nichts, und genau deshalb ist ein Bausachverständiger im Süden kein Luxus, sondern notwendig.
Die Steuer wirkt in die andere Richtung. Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, Bestand unter 9% Grunderwerbsteuer unter 1.000.000 Euro. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das rund 33.000 Euro gegenüber 27.000 Euro, der Neubau kostet zu Beginn also etwa 6.000 Euro mehr und gibt dafür einen Schutz zurück, der sich mit Geld nicht ersetzen lässt.
Der dritte Unterschied ist der Zahlungsverlauf. Ein Neubauvorhaben verteilt Zahlungen über achtzehn bis dreißig Monate ohne Einnahmen dagegen, während eine Bestandsimmobilie ab dem ersten Monat vermietet werden kann. Welche Variante passt, hängt also nicht am Quadratmeterpreis, sondern daran, wann Sie das Geld entbehren können.
Was bleibt hier netto übrig?
Die Bruttorendite an der Costa Blanca liegt im Schnitt bei 5,0 bis 6,2%, in Torrevieja bei 5,8 bis 6,8% in der Dauervermietung und bis 8,5% bei lizenzierter Ferienvermietung. Das sind Bruttowerte, und der Abstand zu netto ist an dieser Küste größer als anderswo, weil die Kaufpreise niedrig sind und die Fixkosten nicht mitsinken.
Nehmen Sie eine Wohnung für 150.000 Euro mit 9.000 Euro Jahresmiete, also 6% brutto. Davon gehen ab: Hausgeld von 80 Euro monatlich und damit 960 Euro, IBI von 500 Euro, Versicherung von 250 Euro und Verwaltung mit 10% bei Dauervermietung, also 900 Euro. Es bleiben 6.390 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie darauf 19%, also 1.214 Euro, und behalten 5.176 Euro. Das sind 3,45% auf den Kaufpreis und 3,0%, wenn Sie die Nebenkosten von 15.000 bis 19.500 Euro einrechnen.
Für einen Eigentümer außerhalb der EU fällt dieselbe Rechnung ungünstiger aus: 24% auf die brutto 9.000 Euro sind 2.160 Euro, es bleiben 4.230 Euro. Bei identischer Immobilie macht das 946 Euro im Jahr aus, allein wegen des Wohnsitzlands.
Finanzierung und Zeitplan
Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Bei einer Immobilie für 200.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 70.000 Euro Eigenkapital plus 20.000 bis 26.000 Euro Nebenkosten, zusammen rund 96.000 Euro in bar.
Zwei Mechanismen kosten Käufer regelmäßig ihre Reservierung. Ein Antrag als Nichtansässiger dauert sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge laufen, beginnen Sie also vor der Reservierung. Und das Darlehen hängt an der Schlussrate und nicht an den Bauraten, beim Neubau finanzieren Sie die Bauzeit von achtzehn bis dreißig Monaten aus eigenen Mitteln. Fehlende Unterlagen setzen die Frist zudem neu, statt sie nur zu verlängern, sammeln Sie das Dossier also vor der Besichtigung.
Vorteile und Nachteile der Costa Blanca
Vorteile. Der niedrigste Einstieg der spanischen Küste im Süden. Der tiefste ausländische Käuferkreis Spaniens, was den Wiederverkauf trägt. Ganzjährige Direktflüge. Und eine Bruttorendite, die mit 5,0 bis 6,2% über der Costa del Sol liegt.
Nachteile. Die Grunderwerbsteuer ist mit 9% höher als die 7% Andalusiens, der Kauf kostet also mehr. Der Süden ist überwiegend Bestand, also ohne Bankbürgschaft und ohne die gesetzlichen Gewährleistungen von zehn, drei und einem Jahr, die der Neubau kennt. Und die zwei erforderlichen Registrierungen machen die touristische Vermietung aufwendiger als in Andalusien, wo eine genügt.
Für welchen Käufer eignet sich welcher Teil?
Der preisorientierte Käufer. Sucht den niedrigsten Einstieg und akzeptiert Bestand der Jahre 1980 bis 2008. Der Süden um Torrevieja und Orihuela Costa ist dann die Antwort. Nehmen Sie einen Bausachverständigen, denn das übernimmt sonst niemand für Sie, und verlangen Sie zwei Jahre Gemeinschaftsabrechnungen.
Der Villenkäufer. Will Platz, Privatsphäre und einen Pool und akzeptiert die höheren laufenden Kosten. Der Norden um Dénia, Jávea und Moraira ist dann der Ort, mit Dénia 10 bis 20% unter Jávea bei vergleichbarer Ausstattung.
Der Vermieter. Rechnet mit Mieteinnahmen. Hier steht die Lizenzfrage am Anfang und nicht am Ende: prüfen Sie Gemeinschaftsordnung, regionale Registrierung und NRA-Nummer für die konkrete Adresse vor einem Angebot und rechnen Sie eine Dauervermietung als Grundszenario.
Ein Wort zur Besichtigung
Zwei Dinge lassen sich weder einem Exposé noch einem Grundriss entnehmen und bestimmen doch, ob eine Immobilie an dieser Küste zu Ihnen passt.
Das erste ist der Februar. Große Teile des Südens sind auf die Saison gebaut, und eine Urbanisation, die im August lebendig wirkt, kann im Winter zu neun Zehnteln leerstehen. Fragen Sie deshalb, wie viele Einheiten ganzjährig bewohnt sind, und legen Sie die Besichtigung möglichst nicht auf die belebteste Woche des Jahres. Für einen Überwinterer ist das die wichtigste Einzelfrage überhaupt, und sie steht in keinem Dokument.
Das zweite ist die Fahrt. Im Norden liegen viele Objekte an Hängen mit engen Kurven, und was an einem sonnigen Nachmittag malerisch wirkt, entscheidet im Februar darüber, wie gern Sie hinfahren. Dasselbe gilt für Ihre Mieter und für das Reinigungspersonal, von dem eine Ferienvermietung abhängt. Fahren Sie die Strecke selbst, am besten bei Dunkelheit und Regen. Rechnen Sie die Fahrzeit zum nächsten Supermarkt und zum nächsten Arzt gleich mit, denn beides entscheidet über den Wiederverkauf an genau die Käufergruppe, die am stärksten nachfragt und die diese Frage vor Ihnen stellen wird.
Ein letzter Hinweis zur Reihenfolge der Zahlungen. Die Reservierung nimmt die Immobilie für üblicherweise 6.000 bis 10.000 Euro vom Markt. Danach folgt der arras-Vertrag mit meist 10% des Kaufpreises, also 30.000 Euro bei 300.000 Euro: tritt der Käufer zurück, ist der Betrag verloren, tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte. Erst danach wird beim Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Alle oben genannten Prüfungen gehören vor den arras-Vertrag, weil das der letzte Punkt ist, an dem ein Rücktritt nichts außer der Reservierungsgebühr kostet.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Bei einer Immobilie für 300.000 Euro kommen 30.000 bis 39.000 Euro Nebenkosten dazu, bar und nicht finanzierbar. Alles Weitere lässt sich mit Dokumenten prüfen, deren Anforderung nichts kostet.
- Die Gemeinschaftsordnung zur touristischen Vermietung und die Protokolle der letzten beiden Versammlungen.
- Den Haushaltsplan der Gemeinschaft und den Stand der Instandhaltungsrücklage.
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung: Rückstände haften der Immobilie an.
- Bei Bestand der Jahre 1980 bis 2008: ein Gutachten eines Bausachverständigen.
- Vergleichsverkäufe aus derselben Urbanisation statt derselben Gemeinde.
- Beide Registrierungen, wenn Vermietung Teil des Plans ist, nicht nur eine davon.
Weiter lesen: Haus kaufen in Spanien, Wohnung kaufen in Spanien und Haus kaufen auf Mallorca, auf Englisch das Angebot an der Costa Blanca und der Ratgeber für deutsche Käufer.
Nach Objektart und Thema auf Deutsch: die Finca und die AFO-Falle, Ferienhaus und Jahreskosten, günstig kaufen und was Sie dafür bekommen und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
Die Küste zerfällt in zwei Märkte. Südlich von Alicante beginnt der Bestand unter 120.000 Euro in Torrevieja und bei rund 140.000 Euro in Orihuela Costa, Spanne 1.500 bis 2.200 Euro je Quadratmeter. Nördlich liegt das Niveau zwei- bis dreimal höher: Moraira 2.500 bis 6.000 Euro je Quadratmeter und darüber in erster Reihe.
Seit dem 1. Juni 2026 erhebt die Valencianische Gemeinschaft 9% auf Bestandsimmobilien unter 1.000.000 Euro und 11% auf den darüber liegenden Anteil. Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Andalusien verlangt pauschal 7%, dieselbe Immobilie für 300.000 Euro kostet hier 6.000 Euro mehr.
Zwei statt einer: die touristische Registrierung der Valencianischen Gemeinschaft und seit 2026 die landesweite NRA-Nummer. Darüber steht die Eigentümergemeinschaft, die die Vermietung mit Dreifünftelmehrheit untersagen kann, auch nach Ihrem Kauf.
Zwei verschiedene Produkte, nicht zwei Preisstufen desselben. Der Süden besteht überwiegend aus Bestandswohnungen und Reihenhäusern der Jahre 1980 bis 2008, flach und dicht bebaut. Der Norden um Dénia, Jávea und Moraira ist felsig und grün, mit Villen an Hängen und höheren laufenden Kosten.
Bei der Rendite ja, beim Kaufpreis nein. Die Bruttorendite liegt hier im Schnitt bei 5,0 bis 6,2% und damit über der Costa del Sol, in Torrevieja bei 5,8 bis 6,8% in der Dauervermietung. Dafür ist die Grunderwerbsteuer mit 9% höher als die pauschalen 7% Andalusiens.
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