Kurze Antwort: ein Haus in Spanien kostet 10 bis 13% mehr als der Kaufpreis, zahlbar in bar beim Notar und nicht über die Hypothek finanzierbar. Als EU-Ansässiger zahlen Sie danach 19% Steuer auf die Nettomieteinnahmen, während ein britischer oder amerikanischer Eigentümer 24% auf die Bruttomiete zahlt. Welche Region Sie wählen, entscheidet über die Grunderwerbsteuer, und der Unterschied liegt im fünfstelligen Bereich.
Was kostet ein Haus in Spanien zusätzlich zum Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist nicht das, was Sie zahlen. Auf eine Immobilie für 300.000 Euro kommen 30.000 bis 39.000 Euro obendrauf, fällig in bar am Tag der Beurkundung, und eine spanische Bank finanziert davon nichts, weil sich das Darlehen am Kaufpreis orientiert und nicht am Gesamtaufwand. Das ist der Rechenfehler, den deutsche Käufer am häufigsten machen.
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, und die legt jede autonome Region selbst fest. Auf eine Bestandsimmobilie für 300.000 Euro zahlen Sie 18.000 Euro in Madrid, 21.000 Euro in Andalusien, 27.000 Euro in der Valencianischen Gemeinschaft und 30.000 Euro in Katalonien. Auf den Balearen gilt ein progressiver Satz von 8 bis 13%, der Betrag steigt dort also schneller als der Preis. Beim Neubau gelten stattdessen 10% Mehrwertsteuer plus rund 1 bis 1,5% Stempelsteuer.
| Kostenposten | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer oder MwSt | 6% bis 13% je Region | 10% MwSt plus 1 bis 1,5% Stempelsteuer |
| Notar | 600 bis 1.200 Euro | 600 bis 1.200 Euro |
| Grundbuch | 400 bis 800 Euro | 400 bis 800 Euro |
| Eigener Anwalt | 1% bis 1,5% | 1% bis 1,5% |
Insider-Tipp: lassen Sie sich die Gesamtsumme schriftlich ausrechnen, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach. Die Schwelle von 1.000.000 Euro in der Valencianischen Gemeinschaft und in Katalonien ist schnell überschritten, und oberhalb greift ein höherer Satz.
Warum zahlen Sie als Deutscher weniger Steuern als ein Brite?
Dieser Punkt fehlt in englischsprachigen Spanien-Ratgebern fast immer, weil sie für ein britisches Publikum geschrieben sind. Seit dem EU-Austritt des Vereinigten Königreichs unterscheidet sich die Besteuerung der Mieteinnahmen deutlich danach, wo der Eigentümer ansässig ist.
Als in der EU oder im EWR Ansässiger zahlen Sie 19% auf die Nettomieteinnahmen. Netto heißt hier, dass Sie zuvor Hypothekenzinsen, IBI, Hausgeld, Versicherung, Verwaltung und Abschreibung abziehen. Ein außerhalb der EU ansässiger Eigentümer zahlt 24% auf die Bruttomiete und darf überhaupt nichts abziehen. Bei einer Immobilie mit 14.000 Euro Jahresmiete und 6.800 Euro abzugsfähigen Kosten zahlen Sie 1.368 Euro, der britische Eigentümer derselben Wohnung 3.360 Euro. Über zehn Jahre summiert sich der Unterschied auf knapp 20.000 Euro bei einer einzigen bescheidenen Wohnung, ohne dass sich an der Immobilie selbst irgendetwas unterscheidet.
Eine zweite Abgabe überrascht viele Käufer. Steht die Immobilie ein Jahr leer, setzt Spanien ein fiktives Einkommen aus dem Katasterwert an, meist 1,1% oder 2% davon, und besteuert es mit demselben Satz. Bei einem Katasterwert von 150.000 Euro sind das 1.650 Euro fiktives Einkommen und damit 313,50 Euro Steuer. Der Betrag ist klein, die Säumniszuschläge für jahrelange Nichtabgabe sind es nicht.
Vorteile und Nachteile eines Kaufs in Spanien
Kein Markt ist im Abstrakten gut oder schlecht, deshalb hier die Argumente mit Zahlen.
Vorteile. Der Einstieg liegt nach deutschen Maßstäben niedrig: an der südlichen Costa Blanca beginnt Bestand unter 120.000 Euro, an der Küste von Almería startet unser eigener Neubaukatalog bei 170.000 Euro. Als EU-Ansässiger zahlen Sie 19% auf netto statt 24% auf brutto, was über zehn Jahre knapp 20.000 Euro ausmacht. Neubau ist gesetzlich geschützt: jede Baurate gehört durch eine Bankbürgschaft nach Ley 57/1968 gedeckt, nach Übergabe gelten Gewährleistungen von zehn Jahren auf die Konstruktion, drei Jahren auf Installationen und Abdichtung und einem Jahr auf die Ausführung. Andalusien erlässt die regionale Vermögensteuer zu 100%.
Nachteile. Die Kaufnebenkosten von 10 bis 13% sind bar und nicht finanzierbar, Sie brauchen also mehr Eigenkapital als bei einem deutschen Kauf. Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen etwa 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber rund 80% für Ansässige. Touristische Vermietung ist kein Recht, sondern eine Lizenz, die längst nicht überall verfügbar ist. Und die Eigentümergemeinschaft kann sie mit Dreifünftelmehrheit untersagen, auch Jahre nach Ihrem Kauf.
Was kostet die Immobilie pro Jahr?
Die laufenden Kosten überraschen deutsche Käufer häufiger als der Kaufpreis, weil ein Teil auch in Jahren ohne Einnahmen anfällt. Rechnen Sie mit IBI, der kommunalen Grundsteuer, von etwa 400 bis 1.200 Euro jährlich bei einer Wohnung und mehr bei einer Villa mit Grundstück. Das Hausgeld reicht von 40 bis 120 Euro monatlich in einer einfachen Urbanisation bis 110 bis 400 Euro in einer Küstenanlage mit Pools und Gärten. Dazu kommen Versicherung und, bei Vermietung, Verwaltung mit 8 bis 15% der Bruttomiete bei Dauervermietung oder 15 bis 25% bei Ferienvermietung. Ein eigener Pool kostet weitere 120 bis 250 Euro monatlich, ein Garten 80 bis 200 Euro.
Worauf Sie achten sollten: verlangen Sie den Haushaltsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft, nicht nur den Monatsbetrag. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage, der eine Aufzugs-, Dach- oder Poolsanierung bevorsteht, beschließt eine derrama, und diese Sonderumlage von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro je Wohnung trifft den zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Eigentümer, nicht den Verkäufer.
Für wen lohnt sich welcher Ansatz?
Drei Profile decken fast alle Anfragen ab, die wir aus dem deutschsprachigen Raum erhalten, und sie verlangen unterschiedliche Immobilien.
Der Überwinterer. Wer einige Monate im Jahr in Spanien sein möchte. Als EU-Bürger gilt für Sie keinerlei Tagesgrenze, während ein Brite an 90 Tage je 180 gebunden ist. Suchen Sie dann einen Ort, der im Februar funktioniert, mit Geschäften und medizinischer Versorgung in Reichweite, und keine Ferienanlage, die außerhalb der Saison schließt.
Der Vermieter. Wer sechs bis acht Wochen selbst nutzt und den Rest vermietet. Hier entscheidet der Satz von 19% auf netto: bei 14.000 Euro Bruttomiete bleiben Ihnen rund 2.000 Euro im Jahr mehr als einem britischen Eigentümer derselben Wohnung. Klären Sie die Lizenzlage für die konkrete Adresse vor der Unterschrift und rechnen Sie eine Dauervermietung als Rückfallebene durch.
Der reine Kapitalanleger. Wer ohne Eigennutzung kauft. Die Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen wirkt hier zu Ihren Gunsten, weil sie die Bemessungsgrundlage der 19% senkt. Die Einschränkung liegt am Ausgang: beim Verkauf behält der Käufer 3% des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Wertzuwachssteuer ein, und die kommunale plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällt separat an.
Bekommen Sie eine spanische Hypothek?
Eine spanische Bank leiht Nichtansässigen in der Regel 60 bis 70% des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzung, gegenüber etwa 80% für Ansässige. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro bedeutet ein Darlehen über 65% also 105.000 Euro Eigenkapital plus 30.000 bis 39.000 Euro Nebenkosten: rechnen Sie mit rund 140.000 Euro in bar. Zwei Mechanismen überraschen fast jeden. Das Darlehen hängt an der Schlussrate und nicht an den Bauraten, beim Neubau finanzieren Sie die Bauzeit von achtzehn bis dreißig Monaten also aus eigenen Mitteln. Und ein Antrag als Nichtansässiger dauert sechs bis zwölf Wochen, länger als die meisten Reservierungsverträge zulassen, beginnen Sie also vor der Reservierung damit.
Welche Region passt zu welchem Käufer?
Deutschsprachige Käufer verteilen sich anders als britische, und das Muster ist stabil genug, um bei der Wiederverkaufsfrage zu helfen. Die Balearen tragen die stärkste deutsche Gewichtung aller spanischen Märkte, ausländische Käufer stellten dort 29,86% der Transaktionen des Jahres 2025. Danach folgen die Costa del Sol und Abschnitte der Costa Blanca. Wer dort kauft, wo die eigene Nationalität ohnehin stark vertreten ist, verbreitert den Kreis der späteren Interessenten, was beim Verkauf mehr wiegt als beim Kauf.
Die Balearen sind allerdings auch der teuerste Einstieg. Die Grunderwerbsteuer läuft dort progressiv von 8 bis 13%, auf Mallorca kostet eine Bestandsimmobilie für 600.000 Euro also spürbar mehr an Steuer als dieselbe Summe in Andalusien mit seinen pauschalen 7%. Wer den Aufschlag nicht zahlen möchte, findet an der Costa del Sol mit Málaga ab 236.000 Euro und Estepona 20 bis 35% unter Marbella ein deutlich anderes Preisbild, und an der südlichen Costa Blanca beginnt Bestand unter 120.000 Euro.
Eine dritte Richtung wird selten erwogen und funktioniert wirtschaftlich oft am besten: die Städte. Valencia erzielt je nach Stadtteil 5,5 bis 9% Bruttorendite, Málaga lebt von Universität, Hafen und Technologiesektor, und Sevilla beginnt in unserem Bestand bei 219.400 Euro. Vermietet wird dort ganzjährig an Einheimische mit Jahresvertrag statt an Urlauber, womit das Problem der Nebensaison schlicht entfällt.
Dürfen Sie die Immobilie vermieten?
Touristische Vermietung setzt eine regionale Lizenz voraus, und die ist längst nicht überall zu bekommen. Andalusien verlangt eine VFT-Registrierung und erlaubt den Gemeinden seit Decreto 31/2024, neue Registrierungen zonenweise zu beschränken, wovon Málaga und Marbella Gebrauch machen. Die Valencianische Gemeinschaft verlangt eine touristische Registrierung und seit 2026 zusätzlich die landesweite NRA-Nummer, bevor eine Wohnung auf irgendeiner Plattform beworben werden darf. Auf den Balearen ist die Lage am strengsten: touristische Plätze stammen aus einem gesetzlich gedeckelten Kontingent, eine plaza turística muss bereits existieren und mit der Immobilie übertragen werden, und Palma untersagt touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern vollständig.
Über all dem steht die Eigentümergemeinschaft, die touristische Vermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln in der Satzung untersagen kann, auch nachdem Sie gekauft haben. Keine regionale Lizenz setzt sich darüber hinweg. Rechnen Sie deshalb zuerst eine Dauervermietung als Grundszenario und behandeln Sie eine Touristenlizenz als Zusatz, nicht umgekehrt. Für einen EU-Ansässigen ist das auch steuerlich attraktiver als es klingt, weil 19% auf netto bei einem Jahresvertrag häufig mehr übrig lassen als ein Spitzenpreis über zehn Wochen.
Wie wirkt sich die spanische Immobilie auf Ihre deutsche Steuer aus?
Deutschland besteuert Ansässige mit dem Welteinkommen, spanische Mieteinnahmen gehören also in die deutsche Erklärung, auch wenn Spanien sie bereits besteuert hat. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Staaten verhindert die doppelte Belastung, arbeitet dabei aber überwiegend mit dem Progressionsvorbehalt statt mit einer reinen Anrechnung. Praktisch heißt das: die in Spanien besteuerten Einkünfte werden in Deutschland nicht noch einmal voll besteuert, können aber den Steuersatz anheben, der auf Ihre deutschen Einkünfte angewendet wird.
Dieser Mechanismus unterscheidet die deutsche Lage von der niederländischen oder britischen, und er ist der Grund, warum Sie den effektiven Satz rechnen sollten statt anzunehmen, mit den spanischen 19% sei die Sache erledigt. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt von der Höhe Ihrer übrigen Einkünfte ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.
Zwei praktische Punkte erleichtern die Abwicklung erheblich. Erstens laufen die Steuerjahre gleich, beide Länder rechnen nach Kalenderjahr, was die Zuordnung einfacher macht als etwa im britischen Fall. Zweitens sollten die spanischen Belege in einer Form vorliegen, die das Finanzamt akzeptiert: Hausgeldabrechnungen, IBI-Bescheide und Verwaltungsrechnungen sollten den Eigentümer und die Immobilie namentlich ausweisen. Ein spanischer Verwalter stellt sie so aus, wenn man ihn zu Jahresbeginn darum bittet, und nicht erst zum Jahresende.
Für die spanische Seite selbst gilt die Erklärung über das Modelo 210. Sie ist auch dann fällig, wenn die Immobilie leer stand, denn dann greift das fiktive Einkommen aus dem Katasterwert. Beauftragen Sie einen Berater, der beide Systeme abdeckt, und zwar vor dem Kauf statt vor der ersten Abgabe.
Ein letzter Punkt zur Reihenfolge. Vier Schritte folgen aufeinander und jeder hat eigene Folgen. Die Reservierung nimmt die Immobilie für eine Anzahlung von üblicherweise 6.000 bis 10.000 Euro vom Markt. Danach folgt der arras-Vertrag, meist 10% des Kaufpreises, also 30.000 Euro bei 300.000 Euro: tritt der Käufer zurück, ist der Betrag verloren, tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Anschließend unterschreiben Sie die escritura beim Notar, der die Urkunde beglaubigt und Identität und Verfügungsbefugnis feststellt. Zuletzt trägt das Grundbuch die Urkunde ein, und erst damit ist Ihr Eigentum gegenüber Dritten durchsetzbar. Die Prüfungen gehören vor den arras-Vertrag, weil das der letzte Moment ist, in dem ein Rücktritt nichts außer der Reservierungsgebühr kostet.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Diese Liste ist kurz, weil die entscheidenden Punkte wenige und fast durchweg Dokumente statt Einschätzungen sind. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro unterscheidet sich allein die Grunderwerbsteuer um 12.000 Euro zwischen der günstigsten und der teuersten Region. Das gehört schriftlich fest, bevor ein Angebot ausgeht, nicht danach.
- Die nota simple: Eigentümer, Beschreibung und etwaige Hypotheken oder Pfändungen.
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dazu Haushaltsplan und Rücklage.
- Die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen, auch wegen Beschlüssen zur Vermietung.
- Den IBI-Bescheid, der den Katasterwert zeigt, aus dem auch das fiktive Einkommen berechnet wird.
- Außerhalb des Ortsgebiets: die Baugenehmigung oder das AFO- beziehungsweise DAFO-Zertifikat.
- Die Gesamtsumme der Nebenkosten, schriftlich, vor dem Angebot.
Weitere Hintergründe auf Englisch: der vollständige Kaufablauf, die Kaufnebenkosten im Detail, die Hypothek für Nichtansässige, die NIE-Beantragung und der Ratgeber für deutsche Käufer. Unser Angebot nach Orten finden Sie unter property for sale.
Die übrigen deutschsprachigen Ratgeber vertiefen jeweils einen Aspekt: Wohnung kaufen in Spanien, Haus kaufen auf Mallorca, Immobilien an der Costa Blanca, die Finca und die AFO-Falle, Ferienhaus und Jahreskosten, günstig kaufen und was Sie dafür bekommen und auswandern und die 183-Tage-Grenze.
Frequently Asked Questions
Rechnen Sie mit 10 bis 13% obendrauf. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: 7% in Andalusien, 9% unter 1.000.000 Euro in der Valencianischen Gemeinschaft, 6% in Madrid, 10% in Katalonien und progressiv 8 bis 13% auf den Balearen. Neubau fällt unter 10% Mehrwertsteuer plus rund 1 bis 1,5% Stempelsteuer.
Als in der EU oder im EWR Ansässiger zahlen Sie 19% auf die Nettomieteinnahmen nach Abzug von Hypothekenzinsen, IBI, Hausgeld, Versicherung und Verwaltung. Ein britischer oder amerikanischer Eigentümer zahlt 24% auf die Bruttomiete ohne Abzug. Bei 14.000 Euro Miete und 6.800 Euro Kosten sind das 1.368 gegenüber 3.360 Euro.
Ja. Ohne NIE können Sie kein spanisches Bankkonto eröffnen, die Urkunde nicht unterschreiben, keine Grunderwerbsteuer zahlen und die Immobilie nicht eintragen lassen. Die Beantragung erfolgt beim Konsulat, in Spanien selbst oder per Vollmacht durch Ihren spanischen Anwalt.
Nur mit regionaler Lizenz. Andalusien verlangt eine VFT-Registrierung, die Valencianische Gemeinschaft eine touristische Registrierung plus seit 2026 die landesweite NRA-Nummer. Darüber steht die Eigentümergemeinschaft, die touristische Vermietung mit Dreifünftelmehrheit untersagen kann.
Ja. Deutschland besteuert Ansässige mit dem Welteinkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert die doppelte Belastung, arbeitet aber überwiegend mit dem Progressionsvorbehalt: die spanischen Einkünfte können Ihren deutschen Steuersatz anheben, ohne erneut voll besteuert zu werden.
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