Kort antwoord: bij een vakantiehuis is de aankoopprijs zelden het probleem, de jaarlast wel. Die loopt door in de negen maanden dat u er niet bent, en Spanje belast bovendien een fictief inkomen in jaren waarin de woning niets opbrengt. Wie zelf wil gebruiken én verhuren, ontdekt bovendien dat dat om dezelfde weken gaat.
Wat kost een vakantiehuis als u er niet bent?
Dit is de rekening die kopers het vaakst onderschatten, omdat een vakantiehuis wordt gekocht met de zomer in gedachten en betaald wordt in twaalf maanden.
De vaste lasten bewegen niet mee met uw aanwezigheid. IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, loopt van €400 tot €1.200 per jaar op een appartement en hoger op een woning met grond. Servicekosten lopen van €40 tot €120 per maand op een eenvoudige urbanisatie tot €110 tot €400 op een kustcomplex met zwembaden en tuinen. Daar komt de verzekering bij. Heeft u een eigen zwembad, dan is dat €120 tot €250 per maand en een tuin €80 tot €200, ook in de maanden dat niemand er zwemt.
| Kostenpost | Appartement in een complex | Villa met zwembad |
|---|---|---|
| IBI per jaar | €400 tot €1.200 | Hoger, perceel telt mee |
| Servicekosten per maand | €40 tot €400 | Vaak geen, of urbanisatiebijdrage |
| Zwembad per maand | Collectief, in de servicekosten | €120 tot €250 |
| Tuin per maand | Collectief | €80 tot €200 |
| Verzekering | Enkele honderden per jaar | Hoger, meer te verzekeren |
| Fictief inkomen bij leegstand | 1,1% of 2% kadastrale waarde tegen 19% | idem |
De belasting die u betaalt zonder inkomsten
Deze post verrast bijna elke Nederlandse koper, want hij bestaat in Nederland niet in deze vorm. Spanje behandelt een niet-verhuurde tweede woning alsof die inkomen oplevert, berekend uit de kadastrale waarde, meestal tegen 1,1% of 2% daarvan afhankelijk van wanneer die waarde voor het laatst is herzien.
Bij een kadastrale waarde van €150.000 is dat een fictief inkomen van €1.650, belast tegen 19% voor een inwoner van de EU of EER, dus €313,50 voor het jaar. Een eigenaar buiten de EU betaalt over hetzelfde bedrag 24%. De aangifte loopt via Modelo 210 en is verschuldigd voor elk jaar waarin de woning niet verhuurd was, wat bij een echt vakantiehuis de meeste jaren zijn.
Tip van binnenuit: vraag de IBI-aanslag op vóórdat u een bod doet. Daar staat de kadastrale waarde op, en die bepaalt zowel de IBI als dit fictieve inkomen. Twee vergelijkbare woningen kunnen hier meetbaar in verschillen als de gemeente van de een de waarden wel heeft herzien en die van de ander niet.
Eigen gebruik en verhuur bijten elkaar
Het model dat de meeste kopers voor ogen hebben, zelf gebruiken in de zomer en de rest van het jaar verhuren, botst met de kalender van de markt.
Op de Spaanse vasteland kusten valt het hoogseizoen samen met de zomervakantie: dat zijn de weken waarin de hoogste prijzen worden betaald en waarin de bezetting vanzelf komt. Precies dan wilt u er zelf zijn. Wat overblijft voor verhuur is het voor- en naseizoen, waar de prijzen lager liggen en de bezetting werk kost.
Er zijn twee eerlijke uitwegen. De eerste is kiezen: bepaal welk van beide leidend is en accepteer dat het andere er ondergeschikt aan is. De tweede is de kalender omdraaien door voor de Canarische Eilanden te kiezen, waar de winter het hoogseizoen is. Daar botsen eigen gebruik in de zomer en verhuur in de winter juist niet, en dat is het sterkste argument van die eilanden voor deze specifieke koper.
Welke vergunning heeft u nodig?
Verhuren aan toeristen is geen recht maar een vergunning, en die is lang niet overal beschikbaar. Andalusië vraagt een VFT-registratie bij de Junta, en gemeenten mogen sinds Decreto 31/2024 nieuwe registraties per zone beperken, wat Málaga en Marbella ook doen. De Valenciaanse Gemeenschap vraagt sinds 2026 twee dingen: de regionale toeristische registratie en daarnaast het landelijke NRA-nummer, zonder welke een woning op geen enkel platform geadverteerd mag worden.
Boven beide staat de vereniging van eigenaren, die toeristische verhuur in de statuten kan verbieden met een meerderheid van drie vijfde, ook nadat u gekocht heeft. Bij een vrijstaande woning op een eigen perceel bestaat die stemming niet.
Reken daarom een langlopende verhuur door als basisscenario en behandel de toeristenvergunning als meevaller. Voor een EU-inwoner is dat aantrekkelijker dan het klinkt: 19% over de netto huur na aftrek van kosten laat vaak meer over dan een piektarief waarvan 15 tot 25% naar beheer gaat en waar schoonmaak per wissel apart bij komt.
Waar koopt u een vakantiehuis?
De keuze van de plaats bepaalt bij een vakantiehuis meer dan bij welk ander woningtype ook, omdat u er zelf komt en de reis dus elke keer telt.
Aan de zuidelijke Costa Blanca ligt het laagste instapniveau van de Spaanse kust: Torrevieja begint onder €120.000 en Orihuela Costa rond €140.000, met directe vluchten naar Alicante het hele jaar vanaf Schiphol en Eindhoven. De keerzijde is dat een deel van de urbanisaties buiten het seizoen leegloopt.
Aan de Costa del Sol ligt het instapniveau hoger, met Málaga vanaf €236.000 en Estepona 20 tot 35% onder Marbella, maar de voorzieningen draaien het hele jaar door en de vliegverbindingen zijn dichter. Voor wie ook in februari komt, weegt dat zwaar.
De Canarische Eilanden zijn het antwoord op het seizoensprobleem. Daar is de winter hoogseizoen, wat betekent dat uw zomerweken juist beschikbaar zijn voor verhuur. De Canarische belasting werkt bovendien in uw voordeel: nieuwbouw valt onder 7% IGIC plus 1% overdrachtsbelasting in plaats van de 10% btw van het vasteland, en bestaande bouw onder 6,5% in plaats van 7 tot 13%.
Let op: kijk naar de winterdienstregeling van uw vliegroute en niet naar de zomerdienstregeling. Veel bestemmingen die in juli dagelijks worden gevlogen, hebben in januari twee vluchten per week, en dat verandert wat het huis in de praktijk voor u waard is.
Wat levert verhuur werkelijk op?
Neem een appartement van €200.000 dat in het voor- en naseizoen wordt verhuurd en €12.000 per jaar opbrengt. Daar gaat af: beheer voor een vakantieverhuur van 20%, dus €2.400, schoonmaak per wissel die meestal apart wordt gefactureerd, servicekosten van €150 per maand oftewel €1.800, IBI van €700 en verzekering van €300. Bij €5.200 aan kosten blijft €6.800 over. Als EU-inwoner betaalt u daarover 19%, dus €1.292, en houdt u €5.508.
Dat is 2,75% op de koopsom, en 2,45% als u de bijkomende kosten van €20.000 tot €26.000 meetelt in de noemer. Vergelijk dat met de jaarlast van ongeveer €2.800 aan vaste kosten die u ook zonder verhuur zou betalen: de verhuur dekt die lasten en levert daarbovenop iets op, maar het is geen rendementsmodel.
Precies daarom is de eerlijke vraag bij een vakantiehuis niet wat het opbrengt, maar hoeveel van de eigen kosten het draagt. Wie een rendement zoekt, koopt beter een woning die het hele jaar aan een bewoner verhuurd wordt en die hij zelf niet gebruikt.
Wat gebeurt er met een huis dat leegstaat?
Negen maanden leegstand is geen theoretisch gegeven maar een onderhoudsvraag, en drie dingen bepalen hoe die afloopt.
De verzekering. Een polis voor een woning die het grootste deel van het jaar onbewoond is, kent doorgaans voorwaarden: een minimum aan controlebezoeken, eisen aan sloten en luiken, soms een alarm. Lees die voorwaarden voordat u tekent, want een claim die op zo’n bepaling strandt is een dure les.
Het toezicht. Zonder iemand die er regelmatig komt, worden een lek, een verstopping of vochtschade pas ontdekt als ze groot zijn. Een sleutelhouder of beheerder die maandelijks rondgaat kost een paar honderd euro per jaar en verdient zich terug bij het eerste incident.
Het onderhoud. Een tuin die vier maanden niet wordt bijgehouden is duurder te herstellen dan bij te houden, en een zwembad dat stilstaat vraagt meer chemie en werk om weer op orde te komen dan een zwembad dat doorloopt.
Nieuwbouw of bestaande bouw voor een tweede woning?
Voor een vakantiehuis weegt deze keuze anders dan voor een beleggingswoning, omdat u er zelf komt en de opleveringstermijn dus vakanties kost.
Nieuwbouw betekent achttien tot dertig maanden wachten met gespreide betalingen en geen gebruik. Daar staat bescherming tegenover: elke bouwtermijn hoort gedekt door een bankgarantie onder Ley 57/1968, en na oplevering gelden garanties van tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid en één jaar op afwerking. Voor een woning die u zelf gaat gebruiken telt vooral dat laatste minder dan de eerste twee: het is de constructie en de waterdichtheid die een vakantiehuis dat negen maanden leegstaat op de proef stellen.
Bestaande bouw is er meteen en kost bij aankoop minder belasting: 7% in Andalusië of 9% in de Valenciaanse Gemeenschap tegenover 10% btw plus ongeveer 1 tot 1,5% overdrachtsbelasting bij nieuwbouw. Op een woning van €250.000 scheelt dat ruwweg €6.000. Wat u niet krijgt is de garantie, en juist bij een woning die u niet dagelijks ziet is een bouwkundige keuring daarom geen luxe.
Voordelen en nadelen van een vakantiehuis
Voordelen. Een vaste plek zonder telkens te hoeven boeken, en de vrijheid om spontaan te gaan. Als EU-burger geen enkele beperking op het aantal dagen dat u in Spanje mag zijn, waar een Brit vastzit aan 90 dagen per 180. En een woning die, als de vergunning er is, in de weken dat u er niet bent kan bijdragen aan haar eigen kosten.
Nadelen. De jaarlast loopt door in de maanden dat u er niet bent, inclusief de belasting op fictief inkomen. Verhuur is een vergunning en geen recht. Eigen gebruik en piekverhuur vallen in dezelfde weken. En het beheer op afstand vraagt of tijd of geld, meestal geld.
Welke koper past bij welk model?
De gebruiker. Wil vooral zelf komen en ziet verhuur hooguit als kostendekking. Voor hem telt bereikbaarheid en of het complex in het voorseizoen al leeft, en de vergunningsvraag is bijzaak. Kies dan een plaats met directe vluchten het hele jaar, niet alleen in de zomer.
De kostendekker. Wil dat het huis zijn eigen lasten draagt. Voor hem is de vergunning de eerste vraag en niet de laatste, en een langlopende verhuur in de negen maanden dat hij er niet is verdient serieuze overweging boven een toeristenmodel.
De wintergast. Is er van november tot maart. Dan verdwijnt het conflict tussen eigen gebruik en verhuur op het vasteland juist, want de zomerweken zijn dan vrij om te verhuren. Dit is het model dat op de Spaanse kust het beste rekent en dat het minst wordt gekozen.
Tot slot een punt dat pas na een paar jaar gaat spelen en dat bij de aankoop nauwelijks wordt overwogen: de uitgang. Een tweede woning wordt gemiddeld verkocht wanneer de omstandigheden veranderen, niet wanneer de markt gunstig staat. Reken daarom bij aankoop al met de kosten van die verkoop. Voor een niet-ingezetene houdt de koper 3% van de prijs in als voorheffing op de vermogenswinstbelasting, de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond komt daar los bovenop, en de makelaarscourtage komt gebruikelijk voor rekening van de verkoper. Samen met de 10 tot 13% aan aankoopkosten betekent dat dat een vakantiehuis een aantal jaren nodig heeft voordat een verkoop de oorspronkelijke inleg terugbrengt. Dat is geen argument tegen de aankoop, maar wel tegen het idee dat u er over twee jaar zonder verlies uit stapt.
Wat u moet controleren voordat u tekent
Op een woning van €250.000 komen €25.000 tot €32.500 aan bijkomende kosten, contant en niet mee te financieren. De jaarlast is het punt waarop het plan staat of valt, en die is vooraf te controleren.
- De IBI-aanslag, met de kadastrale waarde waarop ook het fictieve inkomen berust.
- De begroting van de vereniging, het reservefonds en de notulen van de laatste twee vergaderingen.
- De statuten over toeristische verhuur, en of de regionale registratie voor dit adres haalbaar is.
- De verzekeringsvoorwaarden voor een woning die het grootste deel van het jaar leegstaat.
- De werkelijke jaarrekeningen van zwembad, tuin, water en elektriciteit van de vorige eigenaar.
- De winterdienstregeling van uw vliegroute, niet de zomerdienstregeling.
Verder lezen: een huis kopen in Spanje, een appartement kopen en een villa kopen, en in het Engels de analyse van een tweede woning en de gids voor Nederlandse kopers.
Voor de aankoop zelf en de andere onderwerpen in het Nederlands: een finca en de AFO-valkuil, de Costa Blanca noord en zuid, goedkoop kopen en wat u ervoor krijgt en emigreren en de 183-dagengrens.
Frequently Asked Questions
IBI van €400 tot €1.200, servicekosten van €40 tot €400 per maand naar type complex, verzekering, en bij een eigen zwembad €120 tot €250 per maand plus €80 tot €200 voor een tuin. Daarbovenop de belasting op fictief inkomen: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% voor EU-inwoners.
Ja. Spanje behandelt een niet-verhuurde tweede woning alsof die inkomen oplevert, berekend uit de kadastrale waarde tegen meestal 1,1% of 2%. Bij een kadastrale waarde van €150.000 is dat €1.650 fictief inkomen en €313,50 belasting voor een EU-inwoner, aan te geven via Modelo 210.
Dat kan, maar de weken die u zelf wilt zijn meestal precies de weken die het meest opbrengen, omdat het hoogseizoen op het vasteland samenvalt met de zomervakantie. Kies vooraf welk van beide leidend is. Op de Canarische Eilanden is de winter het hoogseizoen, waardoor het conflict daar juist niet bestaat.
Een regionale registratie: in Andalusië een VFT-registratie met gemeentelijke zonebeperkingen sinds Decreto 31/2024, in de Valenciaanse Gemeenschap een toeristische registratie plus sinds 2026 het landelijke NRA-nummer. Daarboven kan de vereniging van eigenaren verhuur met drie vijfde van de stemmen verbieden.
Verzekering, onderhoud en toezicht bepalen het. Een polis voor een grotendeels leegstaande woning kent voorwaarden over controlebezoeken en beveiliging. Zonder iemand die er regelmatig komt, worden een lek of vochtschade pas ontdekt wanneer ze duur zijn geworden.
Get a Spain property shortlist
Tell us your budget and market (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearic Islands). We reply within one business day with options matched to your goals.