Kort antwoord: het instapniveau aan de Spaanse kust ligt onder €120.000 in Torrevieja en rond €140.000 in Orihuela Costa, met de Almería-kust vanaf €170.000 voor nieuwbouw. Wat u daarvoor krijgt is een echte woning op een echte kust. Wat u vooral moet doorrekenen zijn niet de prijs maar de vaste lasten, want die wegen bij een laag bedrag onevenredig zwaar.
Waar ligt het instapniveau echt?
Voor Nederlandse begrippen is de Spaanse kust goedkoop, en dat is geen marketing maar een prijsverschil dat blijft bestaan. Concreet: aan de zuidelijke Costa Blanca begint bestaande bouw onder €120.000 in Torrevieja en rond €140.000 in Orihuela Costa, met een band van ruwweg €1.500 tot €2.200 per vierkante meter. Alicante zelf begint eveneens rond €120.000 op de bestaande markt. Op de Almería-kust start onze geverifieerde nieuwbouw bij €170.000 in Mar de Pulpí.
Die bedragen zijn echt en het gaat om normale woningen: appartementen van twee slaapkamers in urbanisaties met een zwembad, meestal gebouwd tussen 1980 en 2008. Wat u niet krijgt voor dat bedrag is de Costa del Sol, waar Málaga bij €236.000 begint, en al helemaal niet de Balearen, waar Palma rond €280.000 start.
Let op: duikt u onder die niveaus, dan is de vraag niet meer waar de woning ligt maar waarom hij zo goedkoop is. Meestal is het antwoord de bouwkundige staat, de vereniging of de papieren, en die drie komen verderop in deze gids terug.
De rekenfout die bij goedkope woningen het vaakst wordt gemaakt
De bijkomende kosten zijn procentueel gelijk voor elke prijs: 10 tot 13% bovenop de vraagprijs, contant af te rekenen bij de notaris en niet mee te financieren. Op €120.000 is dat €12.000 tot €15.600.
Bij een duur huis wordt dat bedrag ingecalculeerd, bij een goedkoop huis vaker vergeten, en juist daar is het pijnlijker: wie precies €120.000 beschikbaar heeft, kan geen woning van €120.000 kopen. Het bedrag dat u werkelijk kunt besteden is ruwweg uw budget gedeeld door 1,12.
| Op een aankoop van | Bijkomende kosten (10 tot 13%) | Totaal benodigd |
|---|---|---|
| €100.000 | €10.000 tot €13.000 | €110.000 tot €113.000 |
| €120.000 | €12.000 tot €15.600 | €132.000 tot €135.600 |
| €150.000 | €15.000 tot €19.500 | €165.000 tot €169.500 |
| €200.000 | €20.000 tot €26.000 | €220.000 tot €226.000 |
| €250.000 | €25.000 tot €32.500 | €275.000 tot €282.500 |
| €300.000 | €30.000 tot €39.000 | €330.000 tot €339.000 |
Waarom vaste lasten bij lage prijzen zwaarder wegen
Dit is het punt dat een goedkope aankoop laat slagen of mislukken, en het is puur rekenkundig.
De jaarlijkse lasten bewegen niet mee met de aankoopprijs. Servicekosten van €80 per maand zijn €960 per jaar, of de woning nu €120.000 of €500.000 kostte. Op de dure woning is dat een fractie van het rendement, op de goedkope bijna een vol procentpunt bruto. Hetzelfde geldt voor de IBI van €400 tot €800, de verzekering en het beheer.
Neem een appartement van €120.000 dat €7.200 per jaar opbrengt, dus 6% bruto. Trek er servicekosten van €960 af, IBI van €500, verzekering van €250 en beheer van 10%, dus €720. Er blijft €4.770 over. Als EU-inwoner betaalt u daarover 19%, dus €906, en houdt u €3.864. Dat is 3,2% op de koopsom en 2,9% als u de bijkomende kosten meetelt in de noemer.
De les is niet dat goedkoop slecht rekent, maar dat het verschil tussen twee vergelijkbare complexen hier beslissend is. €80 per maand verschil in servicekosten is op dit niveau bijna een procentpunt, en dat is meer dan u met onderhandelen over de prijs binnenhaalt.
Waar ligt het goedkope aanbod precies?
Vier gebieden dragen vrijwel de hele onderkant van de Spaanse kustmarkt, en ze verschillen genoeg om een keuze op te baseren.
Torrevieja en omgeving. Het laagste instapniveau van de hele Spaanse kust, met bestaande appartementen onder €120.000 en een gevestigde internationale gemeenschap. Langlopende verhuur levert hier 5,8 tot 6,8% bruto op en een vergunde vakantieverhuur tot 8,5%. De voorraad is overwegend uit de jaren tachtig tot 2008.
Orihuela Costa. Een zestien kilometer lange kuststrook ten zuiden van Torrevieja, instap rond €140.000, met golfurbanisaties als Villamartin en Ciudad Quesada in dezelfde band. Hier geldt de waarschuwing over verenigingen het sterkst, omdat veel complexen uit dezelfde periode nu tegelijk aan groot onderhoud toe zijn.
De Almería-kust. Mar de Pulpí begint bij €170.000 en is nieuwbouw, dus inclusief bankgarantie en de wettelijke garanties. Wat u inlevert is de vliegverbinding: Almería airport verwerkt een fractie van het verkeer van Málaga en veel daarvan is seizoensgebonden, wat het verhuurjaar korter maakt.
Het binnenland van Murcia en Andalusië. Hier liggen de laagste prijzen van allemaal, en hier is de vergunningsvraag het scherpst. Camposol in Mazarrón is het bekendste voorbeeld: opgedeeld in sectoren die onderling verschillen in infrastructuur en juridische positie, en die sector is de eerste vraag en niet de laatste.
Nieuwbouw op een klein budget
Het is een misverstand dat nieuwbouw bij lage bedragen niet bestaat. Mar de Pulpí begint bij €170.000, en dat is inclusief bescherming die op de bestaande markt niet te koop is: elke bouwtermijn gedekt door een bankgarantie onder Ley 57/1968, en na oplevering tien jaar garantie op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid en één jaar op afwerking.
De belasting werkt de andere kant op. Nieuwbouw valt onder 10% btw plus ongeveer 1 tot 1,5% overdrachtsbelasting, bestaande bouw onder 7% in Andalusië of 9% in de Valenciaanse Gemeenschap. Op €170.000 is dat ruwweg €19.000 tegenover €12.000 tot €15.300: nieuwbouw kost bij aanvang zo’n €4.000 tot €7.000 meer.
Wat u daarvoor terugkrijgt telt bij een klein budget zwaarder dan bij een groot. Een derrama van €5.000 op een woning van €120.000 is 4% van de koopsom, en juist dat risico is bij nieuwbouw de eerste jaren afwezig omdat het gebouw nieuw is en de vereniging nog geen achterstallig onderhoud kent.
Waar zit het risico in de korting?
Drie dingen verklaren bij de laagste prijzen bijna altijd het verschil, en alle drie zijn vooraf te controleren.
De bouwkundige staat. De goedkoopste voorraad is bestaande bouw uit de jaren tachtig tot 2008. Daar hoort geen bankgarantie bij en geen wettelijke garantie van tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en één jaar op afwerking, zoals nieuwbouw die kent. Een bouwkundige keuring kost een fractie van wat hij afdekt, en niemand anders doet hem voor u.
De vereniging. Een vereniging met een leeg reservefonds die voor een lift, dak of zwembadrenovatie staat, heft een derrama van doorgaans €2.000 tot €8.000 per appartement. Op een woning van €120.000 is dat tot 7% van de koopsom in één keer. Vraag de begroting, het reservefonds en de notulen van de laatste twee vergaderingen op.
De papieren. Buiten de bebouwde kom bepaalt het AFO- of DAFO-certificaat of een bank tegen de woning wil lenen. Zonder dat certificaat krimpt uw kopersgroep bij verkoop tot wie contant kan betalen, en dat is precies waarom de woning goedkoop was.
Kan het ook aan zee?
Ja, maar met twee nuances die zelden worden genoemd.
De eerste is de kust. Aan de zuidelijke Costa Blanca en op de Almería-kust is een woning binnen loopafstand of een korte rit van het water haalbaar op het genoemde instapniveau. Aan de Costa del Sol, op de Balearen en aan de noordelijke Costa Blanca is dat niet zo, en geen enkele zoekopdracht verandert dat.
De tweede is wat “aan zee” betekent. Eerste lijn, dus direct aan het water met zeezicht, is op elke Spaanse kust de duurste positie die er is. Wat op dit budget haalbaar is, ligt doorgaans een paar honderd meter tot enkele kilometers landinwaarts. Dat is voor de meeste kopers prima, maar het is een ander product dan de foto’s suggereren, en het verschil in prijs tussen die twee posities is groter dan het verschil in loopafstand doet vermoeden.
Financiering bij een klein bedrag
Een Spaanse bank leent een niet-ingezetene ongeveer 60 tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie, tegen circa 80% voor wie in Spanje woont. Op een woning van €120.000 betekent een lening van 65% dus €42.000 eigen inbreng plus €12.000 tot €15.600 aan bijkomende kosten, samen ruwweg €57.000 contant.
Bij kleine bedragen speelt iets wat bij grote leningen niet opvalt: banken hanteren een minimum leenbedrag, en onder een bepaalde grens is een hypotheek voor een buitenlandse koper eenvoudigweg niet interessant voor de bank. Waar die grens ligt verschilt per instelling, maar het betekent dat de goedkoopste segmenten in de praktijk vaak contant worden gekocht. Dat is meteen de reden waarom de kopersgroep bij verkoop op dit niveau smaller is dan hogerop.
Valt de taxatie lager uit dan de vraagprijs, dan rekent de bank met het laagste bedrag en stijgt uw eigen inbreng zonder dat er aan de prijs iets verandert. Vraag daarom vergelijkbare verkopen in dezelfde urbanisatie op, want daar kijkt de taxateur ook naar.
Voordelen en nadelen van kopen aan de onderkant
Voordelen. Een reële toegang tot de Spaanse kust voor een bedrag dat in Nederland nergens een woning koopt. Een gevestigde internationale gemeenschap aan de zuidelijke Costa Blanca, waardoor het praktische leven eenvoudiger is dan de taal doet vermoeden. En de diepste buitenlandse kopersgroep van Spanje: de provincie Alicante had in 2025 met 43,29% het hoogste aandeel buitenlandse kopers van het land, wat de verkoop later ondersteunt.
Nadelen. De vaste lasten wegen zwaar ten opzichte van de aankoopprijs. De voorraad is overwegend ouder, dus zonder de garanties die nieuwbouw kent. Een deel van de urbanisaties loopt buiten het seizoen leeg. En de bijkomende kosten van 10 tot 13% zijn op een klein budget een groter deel van wat u beschikbaar heeft.
Voor wie werkt deze aanpak?
De koper die zelf gebruikt. Zoekt een vaste plek voor een paar weken per jaar en hoeft geen rendement. Voor hem telt vooral of het complex in het voorseizoen leeft en of de vliegroute het hele jaar bestaat, niet alleen in juli.
De koper die verhuurt. Wil dat de woning haar eigen lasten draagt. Voor hem is de vergunningsvraag beslissend: sinds 2026 vraagt de Valenciaanse Gemeenschap een toeristische registratie plus het landelijke NRA-nummer, en de statuten van de vereniging kunnen verhuur alsnog verbieden met drie vijfde van de stemmen.
De wintergast. Is er van november tot maart. Dit is de aanpak die op dit prijsniveau het beste rekent, omdat de zomerweken vrijkomen voor verhuur en de woning in de duurste maanden juist geld opbrengt in plaats van kost.
Tot slot iets over de verkoop, want die hoort bij een goedkope aankoop juist wel in de rekensom. Voor een niet-ingezetene houdt de koper 3% van de prijs in als voorheffing op de vermogenswinstbelasting, de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond komt daar los bovenop en de makelaarscourtage is gebruikelijk voor rekening van de verkoper. Samen met de 10 tot 13% bij aankoop betekent dat dat in en uit stappen 13 tot 16% van de waarde kost. Op een woning van €120.000 is dat €15.600 tot €19.200, en dat bedrag moet de woning eerst goedmaken voordat een verkoop iets oplevert. Dat pleit niet tegen de aankoop, maar wel tegen het idee dat u er over twee jaar zonder verlies uit stapt, en het verklaart waarom een lange horizon op dit prijsniveau meer waard is dan een scherpe onderhandeling over de vraagprijs zelf, hoe bevredigend die op het moment ook voelt.
Wat u moet controleren voordat u tekent
Op een woning van €120.000 komen €12.000 tot €15.600 aan bijkomende kosten. De rest van deze lijst kost niets om op te vragen en bepaalt of de lage prijs een koopje of een probleem is.
- De begroting van de vereniging, het reservefonds en de notulen van de laatste twee vergaderingen.
- De schuldverklaring: achterstallige bijdragen blijven aan de woning kleven over vier jaar.
- Een bouwkundige keuring bij alles gebouwd tussen 1980 en 2008.
- De statuten over toeristische verhuur, als verhuur onderdeel van het plan is.
- Buiten de bebouwde kom: het AFO- of DAFO-certificaat.
- Vergelijkbare verkopen in dezelfde urbanisatie in plaats van dezelfde gemeente.
Verder lezen: een huis kopen in Spanje, een appartement kopen en de Costa Blanca noord en zuid, en in het Engels het aanbod in Torrevieja en de gids voor Nederlandse kopers.
De overige Nederlandstalige gidsen: een villa kopen, een finca en de AFO-valkuil, een vakantiehuis en de jaarlast en emigreren en de 183-dagengrens.
Frequently Asked Questions
Aan de zuidelijke Costa Blanca begint bestaande bouw onder €120.000 in Torrevieja en rond €140.000 in Orihuela Costa. Op de Almería-kust start onze geverifieerde nieuwbouw bij €170.000. Onder die niveaus is de staat of de papieren meestal de reden voor de prijs.
Omdat ze niet meebewegen met de prijs. Servicekosten van €80 per maand zijn €960 per jaar: op €500.000 een fractie, op €120.000 bijna een vol procentpunt brutorendement. Bij een lage aankoopprijs bepalen de jaarlasten daarom een groter deel van de uitkomst.
Ja, maar aan de zuidelijke Costa Blanca of de Almería-kust en niet aan de Costa del Sol of op de Balearen. Aan zee betekent bovendien zelden eerste lijn: dat is de duurste positie van elke kust. Reken op een paar honderd meter tot enkele kilometers van het water.
Bij bestaande bouw uit 1980 tot 2008 is er geen bankgarantie en geen wettelijke garantie van tien, drie en één jaar. Bij een vereniging met een leeg reservefonds komt een derrama van €2.000 tot €8.000 per appartement. En buiten de bebouwde kom bepaalt het AFO- of DAFO-certificaat of een bank wil lenen.
Dezelfde 10 tot 13% als een dure: op €120.000 is dat €12.000 tot €15.600, contant en niet mee te financieren. Procentueel gelijk, maar op een klein budget een groter deel van wat u beschikbaar heeft.
Get a Spain property shortlist
Tell us your budget and market (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearic Islands). We reply within one business day with options matched to your goals.