Kort antwoord: een appartement is in Spanje het ruimst beschikbare product, 99 van de 120 nieuwbouwprojecten in onze catalogus zijn appartementen, met een mediaan van €395.000 en een instap vanaf €168.000. Drie dingen bepalen of de cijfers kloppen: de servicekosten, de verdieping waarop u koopt, en wat de statuten van de vereniging over verhuur zeggen.
Waarom is een appartement in Spanje het standaardproduct?
Bouwgrond aan de Spaanse kust is schaars, en dat verklaart de verhouding: 99 van de 120 geverifieerde nieuwbouwprojecten in onze catalogus zijn appartementen en slechts 17 zijn huizen. Het instapniveau ligt daardoor lager dan bij een woning met grond, met €168.000 aan de onderkant en €395.000 als mediaan, tegenover €568.000 als mediaan voor een huis.
Voor een Nederlandse koper heeft dat een praktisch voordeel dat verder gaat dan de prijs. Een appartement zorgt voor zichzelf tussen twee bezoeken door: geen zwembad om te onderhouden, geen tuin die verwildert, en een vereniging die het gebouw beheert. Precies daarvoor betaalt u de servicekosten, en die horen dus in de rendementsberekening en niet in de kantlijn.
Wat kosten de servicekosten en waarom zegt het bedrag weinig?
Servicekosten lopen van €40 tot €120 per maand op een eenvoudige urbanisatie tot €110 tot €400 op een complex aan de kust met zwembaden, tuinen, liften en soms bewaking. Het verschil is niet willekeurig: u betaalt voor wat er onderhouden moet worden.
Het maandbedrag alleen zegt echter weinig over wat u werkelijk gaat betalen. Beslissend is het reservefonds. Een vereniging met een gezond fonds vangt een lift-, dak- of zwembadrenovatie op zonder extra heffing. Een vereniging met een leeg fonds beschrijft een derrama, een eenmalige bijdrage van doorgaans €2.000 tot €8.000 per appartement, en die komt terecht bij wie op dat moment als eigenaar staat ingeschreven, niet bij de verkoper die het onderhoud liet lopen.
Tip van binnenuit: vraag de begroting, de stand van het reservefonds en de notulen van de laatste twee ledenvergaderingen in één verzoek op, niet los van elkaar. Achterstallige servicekosten blijven bovendien aan de woning kleven over het lopende jaar en de drie jaar daarvoor, dus vraag ook de schuldverklaring op. Bij €120 per maand loopt vier jaar achterstand op tot ruim €5.000 die met het appartement meekomt.
Waarom kost hetzelfde appartement drie prijzen?
Binnen één gebouw verschuiven verdieping en oriëntatie de prijs met 10 tot 20%, en dat is vaak meer dan het verschil tussen twee naburige plaatsen. Een bovenverdieping met zeezicht en een oostelijke oriëntatie is een ander product dan een tweede verdieping aan de achterzijde, ook als de plattegrond identiek is.
Dezelfde factoren bepalen de huur en de doorverkoop. Kies daarom eerst waar in het gebouw u wilt zitten en onderhandel daarna over de prijs, in plaats van andersom. Het goedkoopste appartement in een goed complex is niet altijd de beste aankoop erin, en dat is een van de weinige punten waarop een bezichtiging ter plaatse echt meerwaarde heeft boven een plattegrond.
Wat bepaalt of u mag verhuren?
Voor een appartement geldt een extra hindernis die een vrijstaand huis niet heeft: de vereniging van eigenaren. Met een meerderheid van drie vijfde kan zij toeristische verhuur in de statuten verbieden, ook jaren nadat u gekocht heeft, en geen enkele regionale vergunning gaat daaroverheen.
Daarboven staat de regio. Andalusië vraagt een VFT-registratie en laat gemeenten sinds Decreto 31/2024 nieuwe registraties per zone beperken, wat Málaga en Marbella doen. De Valenciaanse Gemeenschap vraagt een toeristische registratie plus sinds 2026 het landelijke NRA-nummer voordat een woning ergens geadverteerd mag worden. Op de Balearen komt het strengste regime: toeristische plaatsen komen uit een wettelijk gemaximeerd contingent en Palma verbiedt toeristische verhuur in appartementengebouwen volledig.
Lees dus eerst de statuten en pas daarna een rendementsprognose. Een langlopende verhuur aan een bewoner vraagt geen enkele vergunning, en voor een EU-inwoner met 19% over netto levert die vaak meer op dan een piektarief over tien weken waar 22 tot 28% beheerkosten vanaf gaan.
Voordelen en nadelen van een appartement
Voordelen. Lager instapniveau dan een huis, €395.000 mediaan tegenover €568.000. Onderhoud grotendeels uitbesteed aan de vereniging. Ruim aanbod, dus meer keuze bij aankoop en een bredere kopersgroep bij verkoop. En op de meeste kustlocaties zijn appartementen het product waarvoor de meeste vergelijkbare verkopen bestaan, wat een taxatie eenvoudiger maakt en een hypotheek voor uw koper waarschijnlijker.
Nadelen. De statuten kunnen verhuur blokkeren en u heeft daar één stem in. De servicekosten zijn een vaste last die niet meebeweegt met leegstand. Bij een lage aankoopprijs wegen die vaste kosten zwaar: €80 per maand verschil tussen twee vergelijkbare complexen is €960 per jaar, en dat is op een appartement van €120.000 bijna een vol procentpunt brutorendement.
Wat kost een appartement per jaar aan vaste lasten?
De jaarlijkse last is bij een appartement voorspelbaarder dan bij een huis, maar hij loopt door in jaren zonder huurinkomsten en dat is precies waar rekenmodellen misgaan.
| Kostenpost | Eenvoudige urbanisatie | Kustcomplex met zwembad |
|---|---|---|
| Servicekosten per maand | €40 tot €120 | €110 tot €400 |
| IBI per jaar | €400 tot €800 | €600 tot €1.200 |
| Opstal- en inboedelverzekering | €200 tot €400 | €300 tot €600 |
| Beheer bij langlopende verhuur | 8% tot 15% van de bruto huur | 8% tot 15% van de bruto huur |
| Beheer bij vakantieverhuur | 15% tot 25% van de bruto huur | 15% tot 25% van de bruto huur |
| Fictief inkomen bij leegstand | 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% | idem |
Op een appartement van €200.000 dat €12.000 per jaar opbrengt, tellen die posten samen al snel op tot €4.000 tot €6.000 voordat er belasting is betaald. Een brutorendement van 6% is daarmee in de praktijk eerder 3% netto, en dat is de reden waarom een brutopercentage in een advertentie weinig zegt.
Nieuwbouw of bestaande bouw?
Bij nieuwbouw betaalt u 10% btw plus ongeveer 1 tot 1,5% overdrachtsbelasting op de akte, bij bestaande bouw de regionale overdrachtsbelasting van 6 tot 13%. Op een appartement van €300.000 in Andalusië is dat €33.000 tot €34.500 tegenover €21.000, dus nieuwbouw kost bij aanvang meer.
Wat u voor dat verschil terugkrijgt is bescherming. Elke bouwtermijn hoort gedekt te zijn door een eigen bankgarantie onder Ley 57/1968, met een certificaat op uw naam, het exacte bedrag en de garanderende bank. Na oplevering gelden wettelijke garanties van tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid en één jaar op afwerking. Bestaande bouw kent daar niets van, en een bouwkundige keuring plus twee jaar VvE-rekeningen vangen slechts een deel daarvan op.
Het tweede verschil is de kasstroom. Een nieuwbouwtraject verspreidt betalingen over ruwweg achttien tot dertig maanden zonder inkomsten daartegenover, terwijl bestaande bouw vanaf de eerste maand kan verhuren. Welke van beide beter past hangt dus niet af van de prijs per vierkante meter maar van wanneer u het geld kunt missen.
Waar staan de appartementen?
Het aanbod concentreert zich langs drie kusten en in de steden, en die verschillen sterker dan de prijs suggereert.
Aan de zuidelijke Costa Blanca ligt het instapniveau het laagst, met Torrevieja onder €120.000 en Orihuela Costa rond €140.000, en is de markt overwegend bestaande bouw uit de jaren tachtig tot 2008. Aan de Costa del Sol begint Málaga bij €236.000 met een mediaan van €405.000 en ligt Estepona 20 tot 35% onder Marbella. In de steden telt iets anders: Valencia haalt 5,5 tot 9% brutorendement naar wijk en verhuurt het hele jaar aan bewoners op een jaarcontract, waarmee het probleem van de nevenseizoenen verdwijnt.
Let op: vergelijk de kusten niet op vraagprijs alleen. De Valenciaanse Gemeenschap heft sinds 1 juni 2026 9% overdrachtsbelasting onder €1.000.000 en Andalusië een vlakke 7%, dus hetzelfde appartement van €300.000 kost aan de Costa Blanca €6.000 meer aan belasting dan aan de Costa del Sol.
Off-plan kopen in een complex
Wie in een nieuwbouwcomplex koopt voordat het gebouwd is, koopt een plattegrond en een belofte, en de bescherming daarvoor staat in twee wetten. Ley 57/1968 verplicht de ontwikkelaar elke bouwtermijn afzonderlijk te laten garanderen door een bank of verzekeraar, met een certificaat waarop uw naam, het exacte bedrag en de garanderende instelling staan. Ley 38/1999 regelt de garanties na oplevering: tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid, één jaar op de afwerking.
Vier controles dekken vrijwel het hele risico en ze zijn alle vier documentair. Bestaat er een certificaat voor deze specifieke termijn, en niet een algemene brief over het project? Staat uw naam erop en het juiste bedrag? Is de garanderende partij een bank of verzekeraar, met naam? En komt de ontwikkelende entiteit op het certificaat overeen met de entiteit op uw reserveringscontract? Bij een verschil tussen die twee dekt de garantie een partij met wie u geen overeenkomst heeft.
Op een project van €300.000 loopt het bedrag onder garantie voor de oplevering doorgaans op tot €90.000 of meer, verspreid over achttien tot dertig maanden. Controleer daarom per betaling opnieuw en niet alleen bij de eerste. Een ontwikkelaar die het certificaat niet binnen enkele dagen kan overleggen, heeft de vraag daarmee beantwoord.
Wat levert een appartement netto op?
Neem een appartement van €200.000 dat €12.000 per jaar aan huur opbrengt, een brutorendement van 6%. Daar gaan servicekosten vanaf, zeg €150 per maand oftewel €1.800, IBI van €700, verzekering van €300 en beheer van 10% bij langlopende verhuur, dus €1.200. Er blijft €8.000 over. Als EU-inwoner betaalt u daarover 19%, dus €1.520, en houdt u €6.480 netto. Dat is 3,24% op de koopsom, en 2,95% als u de bijkomende kosten van €20.000 tot €26.000 meetelt in de noemer, wat eerlijker is omdat dat geld ook vastligt.
Voor een eigenaar buiten de EU ziet dezelfde som er anders uit: 24% over de bruto €12.000 is €2.880, en er blijft €5.120 over. Op identiek vastgoed met identieke huurders scheelt dat €1.360 per jaar. Dat is het hele verschil tussen wel en niet in de EU wonen, en het staat los van de woning.
Welke koper past bij welk appartement?
De verhuurder. Zoekt rendement en heeft de vergunningspositie als eerste vraag, niet als laatste. Controleer statuten, regionale registratie en gemeentelijke zone voor het specifieke adres voordat u een bod doet, en reken een langlopende verhuur door als basisscenario.
De wintergast. Gebruikt de woning zelf enkele maanden per jaar. Voor u telt of het complex in februari functioneert en of er buiten het seizoen voorzieningen open zijn. Een stadsappartement in Valencia of Málaga werkt dan beter dan een resortcomplex dat leegloopt.
De koper voor later. Koopt met pensioen in gedachten. Let dan op traploze toegang, een lift die er werkelijk is en niet gepland staat, en de afstand tot winkels en zorg. Die kenmerken zijn niet achteraf toe te voegen en ze bepalen ook de doorverkoopwaarde binnen de groep die er het meest naar vraagt.
Een laatste opmerking over de bezichtiging. Twee dingen zijn niet van een plattegrond af te lezen en bepalen wel de waarde: de werkelijke lichtinval op de tijd van de dag waarop u er zou zitten, en het geluid van de straat of het zwembad in het hoogseizoen. Plan een bezichtiging daarom bij voorkeur niet in het rustigste weekend van het jaar, en loop de route van de parkeerplaats naar de voordeur ook echt. Vraag daarnaast aan een bewoner die u tegenkomt hoe de vereniging functioneert en of er iets op stapel staat. Dat kost niets, het staat in geen enkel document, en het is vaak het eerste signaal dat een renovatie eraan komt voordat die in de notulen belandt.
Wat u moet controleren voordat u tekent
Op een appartement van €300.000 komen €30.000 tot €39.000 aan bijkomende kosten, contant af te rekenen en niet mee te financieren. Dat bedrag verandert niet door onderhandelen, maar de jaarlijkse last wel, en die controleert u vooraf.
- De statuten over toeristische verhuur, plus de notulen van de laatste twee ledenvergaderingen.
- De begroting van de vereniging en de stand van het reservefonds.
- De schuldverklaring: achterstallige bijdragen blijven aan de woning kleven.
- De nota simple, met eigenaar, omschrijving en eventuele hypotheek.
- De IBI-aanslag, die de kadastrale waarde toont waarop ook het fictieve inkomen berust.
- Bij nieuwbouw: een bankgarantie per bouwtermijn onder Ley 57/1968.
Verder lezen: de volledige uitleg over een huis kopen in Spanje, en in het Engels het aanbod aan appartementen, de servicekosten uitgesplitst, de hypotheek voor niet-ingezetenen en de gids voor Nederlandse kopers.
Verwante gidsen in het Nederlands: een villa kopen, een finca en de AFO-valkuil, de Costa Blanca noord en zuid, een vakantiehuis en de jaarlast, goedkoop kopen en wat u ervoor krijgt en emigreren en de 183-dagengrens.
Frequently Asked Questions
Van €40 tot €120 per maand op een eenvoudige urbanisatie tot €110 tot €400 op een kustcomplex met zwembaden, tuinen en liften. Vraag altijd de begroting en het reservefonds op: een vereniging met een leeg fonds heft bij groot onderhoud een derrama van doorgaans €2.000 tot €8.000 per appartement.
Alleen als drie partijen ja zeggen: de regio via een VFT-registratie of de Valenciaanse registratie plus het landelijke NRA-nummer, de gemeente die per zone kan beperken, en de vereniging van eigenaren die het met drie vijfde van de stemmen kan verbieden, ook na uw aankoop.
Verdieping en oriëntatie verschuiven de prijs binnen één gebouw met 10 tot 20%, vaak meer dan het verschil tussen twee naburige plaatsen. Dezelfde factoren bepalen de huur en de doorverkoop, dus kies eerst uw positie in het gebouw en onderhandel daarna.
In onze geverifieerde nieuwbouwcatalogus vanaf €168.000 tot €1.625.000, mediaan €395.000. Op de bestaande markt aan de zuidelijke Costa Blanca ligt het lager: Torrevieja onder €120.000 en Orihuela Costa rond €140.000.
Als EU- of EER-inwoner 19% over de netto huurinkomsten na aftrek van hypotheekrente, IBI, servicekosten, verzekering en beheer. Buiten de EU is het 24% over de bruto huur zonder aftrek. Bij leegstand geldt een fictief inkomen uit de kadastrale waarde, meestal 1,1% of 2%.
Get a Spain property shortlist
Tell us your budget and market (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearic Islands). We reply within one business day with options matched to your goals.