Kort antwoord: de Costa Blanca splitst bij Alicante in twee markten die weinig met elkaar te maken hebben. Ten zuiden ervan begint bestaande bouw onder €120.000, ten noorden ligt het niveau twee tot drie keer hoger. De belasting is in beide gevallen dezelfde: 9% overdrachtsbelasting onder €1.000.000 sinds 1 juni 2026.
Waarom is de Costa Blanca eigenlijk twee markten?
De kust splitst bij Alicante, en het verschil is groter dan de prijs alleen. Ten zuiden ervan is het land vlak, de bebouwing dicht en het aanbod overwegend bestaande appartementen en rijwoningen uit de jaren tachtig tot 2008. Torrevieja begint onder €120.000, Orihuela Costa rond €140.000, en de band ligt ruwweg tussen €1.500 en €2.200 per vierkante meter.
Ten noorden van Alicante verandert het landschap: rotsachtig, groener, met villa’s op hellingen en een lagere bebouwingsdichtheid die planologisch beschermd is. Moraira loopt van €2.500 tot €6.000 per m2 en hoger op de eerste lijn bij El Portet, en Dénia ligt 10 tot 20% onder Jávea. Dat is niet dezelfde woning voor meer geld, het is een ander product met een andere kopersgroep en een andere jaarlijkse last.
| Zuiden van Alicante | Noorden van Alicante | |
|---|---|---|
| Instapniveau | Vanaf €120.000 in Torrevieja | Twee tot drie keer hoger |
| Prijs per m2 | €1.500 tot €2.200 | €2.500 tot €6.000 en hoger |
| Type woning | Appartementen en rijwoningen | Villa’s op percelen |
| Aanbod | Overwegend bestaande bouw | Meer nieuwbouw en villa’s |
| Vaste lasten | Laag, VvE-gedreven | Hoger door zwembad, tuin en autoafhankelijkheid |
| Bereikbaarheid | Alicante binnen een uur | Alicante of Valencia, langere rit |
Wat verandert de belastinghervorming van juni 2026?
Sinds 1 juni 2026 heft de Valenciaanse Gemeenschap 9% overdrachtsbelasting op bestaande woningen onder €1.000.000, en 11% over het deel daarboven. Nieuwbouw valt onverminderd onder 10% btw plus overdrachtsbelasting.
Voor een Nederlandse koper is de vergelijking met de Costa del Sol relevant, want die twee kusten concurreren om dezelfde budgetten. Andalusië heft een vlakke 7% bij elke prijs. Op een bestaande woning van €300.000 betaalt u hier dus €27.000 en daar €21.000: €6.000 verschil, contant af te rekenen bij de notaris en niet mee te financieren.
Tip van binnenuit: let bij duurdere woningen op de grens van €1.000.000. Het tarief boven die grens ligt hoger, en het is beter dat te weten terwijl over de prijs onderhandeld wordt dan erna. Reken in alle gevallen met 10 tot 13% aan bijkomende kosten bovenop de vraagprijs.
Twee vergunningen in plaats van één
Wie aan de Costa Blanca aan toeristen wil verhuren, heeft sinds 2026 twee registraties nodig en niet één. Eerst de toeristische registratie van de Valenciaanse Gemeenschap. Daarnaast het landelijke NRA-nummer, zonder welke een woning op geen enkel platform geadverteerd mag worden.
Daarboven staat nog altijd de vereniging van eigenaren. Die kan toeristische verhuur in de statuten verbieden met een meerderheid van drie vijfde, ook jaren nadat u gekocht heeft, en geen enkele regionale registratie gaat daaroverheen. Bij een villa op een eigen perceel bestaat die stemming niet, wat een van de weinige structurele voordelen van het noorden boven het zuiden is.
Lees dus eerst de statuten en pas daarna een rendementsprognose. Een langlopende verhuur aan een bewoner vraagt geen van beide registraties, en levert voor een EU-inwoner met 19% over de netto huur vaak meer op dan een piektarief waarvan 15 tot 25% naar beheer gaat.
Waarom deze kust en niet een andere?
Voor Nederlandse en Belgische kopers zijn drie dingen doorslaggevend, en geen ervan is de prijs alleen.
Bereikbaarheid. Alicante heeft het hele jaar directe verbindingen vanaf Schiphol en Eindhoven, en dat bepaalt niet alleen hoe vaak u er zelf komt, maar ook hoe makkelijk een toekomstige koper kan komen kijken.
Diepte van de markt. De provincie Alicante had in 2025 met 43,29% het hoogste aandeel buitenlandse kopers van Spanje. Voor de verkoop later betekent dat een brede kopersgroep en veel vergelijkbare verkopen, wat een taxatie eenvoudiger maakt en de financiering van uw koper waarschijnlijker.
Een bestaande gemeenschap. Praktische zaken als een Nederlandssprekende huisarts, makelaar of beheerder zijn hier eenvoudiger geregeld dan aan de meeste andere Spaanse kusten, en dat scheelt vooral in het eerste jaar.
Wat kost de woning per jaar?
De jaarlijkse last verschilt sterk tussen noord en zuid, en dat is waar rekenmodellen die alleen naar de vraagprijs kijken sneuvelen.
In het zuiden koopt u meestal in een complex: servicekosten van €40 tot €120 per maand op een eenvoudige urbanisatie, IBI van €400 tot €800, verzekering. Het bedrag is laag, maar bij een aankoopprijs van €120.000 wegen die vaste lasten zwaar: €80 per maand verschil tussen twee complexen is €960 per jaar, en dat is bijna een vol procentpunt brutorendement.
In het noorden koopt u vaker een villa: zwembad voor €120 tot €250 per maand, tuin voor €80 tot €200, een hogere IBI omdat het perceel meetelt, en autoafhankelijkheid die tijd en geld kost. Samen loopt dat op tot €2.400 tot €5.400 per jaar bovenop de gewone lasten, en die posten lopen door in maanden waarin u er niet bent.
Nieuwbouw of bestaande bouw aan deze kust?
Het zuiden is overwegend een bestaande markt, het noorden kent meer nieuwbouw, en dat verschil bepaalt welke bescherming u koopt.
Bij nieuwbouw hoort elke bouwtermijn gedekt te zijn door een eigen bankgarantie onder Ley 57/1968, met een certificaat op uw naam, het exacte bedrag en de garanderende bank. Na oplevering gelden wettelijke garanties van tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid en één jaar op afwerking. Bestaande bouw kent daar niets van, en dat is precies waarom een bouwkundige keuring in het zuiden geen luxe is maar een noodzaak.
De belasting werkt de andere kant op. Nieuwbouw valt onder 10% btw plus overdrachtsbelasting, bestaande bouw onder 9% overdrachtsbelasting onder €1.000.000. Op een woning van €300.000 is dat ruwweg €33.000 tegenover €27.000, dus nieuwbouw kost bij aanvang zo’n €6.000 meer en geeft daarvoor bescherming terug die niet met geld te vervangen is.
Het derde verschil is de kasstroom. Een nieuwbouwproject verspreidt betalingen over ruwweg achttien tot dertig maanden zonder inkomsten daartegenover, terwijl een bestaande woning vanaf de eerste maand kan verhuren. Welke van beide past, hangt dus niet af van de prijs per vierkante meter maar van wanneer u het geld kunt missen.
Wat levert een woning hier netto op?
Het brutorendement aan de Costa Blanca ligt gemiddeld op 5,0 tot 6,2%, hoger dan aan de Costa del Sol, en in Torrevieja loopt het op tot 5,8 tot 6,8% bij langlopende verhuur en tot 8,5% bij een vergunde vakantieverhuur. Dat zijn brutocijfers, en het verschil met netto is aan deze kust groter dan elders omdat de aankoopprijzen laag zijn en de vaste lasten dat niet meebewegen.
Neem een appartement van €150.000 dat €9.000 per jaar opbrengt, dus 6% bruto. Daar gaan af: servicekosten van €80 per maand oftewel €960, IBI van €500, verzekering van €250 en beheer van 10% bij langlopende verhuur, dus €900. Er blijft €6.390 over. Als EU-inwoner betaalt u daarover 19%, dus €1.214, en houdt u €5.176. Dat is 3,45% op de koopsom en 3,0% als u de bijkomende kosten van €15.000 tot €19.500 meetelt.
Voor een eigenaar buiten de EU is dezelfde som ongunstiger: 24% over de bruto €9.000 is €2.160, en er blijft €4.230 over. Op identiek vastgoed scheelt dat €946 per jaar, alleen door het land waar de eigenaar woont.
Voordelen en nadelen van de Costa Blanca
Voordelen. Het laagste instapniveau van de Spaanse kust in het zuiden. De diepste buitenlandse kopersgroep van Spanje, wat de verkoop later ondersteunt. Directe vluchten het hele jaar. En een brutorendement dat met gemiddeld 5,0 tot 6,2% boven dat van de Costa del Sol ligt.
Nadelen. De overdrachtsbelasting is met 9% hoger dan de 7% van Andalusië, dus de aankoop kost meer. Het zuiden is overwegend bestaande bouw, dus zonder bankgarantie en zonder de wettelijke garanties van tien, drie en één jaar die nieuwbouw kent. En de twee vereiste registraties maken toeristische verhuur bewerkelijker dan in Andalusië, waar één registratie volstaat.
De plaatsen op een rij
Binnen elk van de twee helften verschillen de plaatsen genoeg om een keuze op te baseren, en een gemiddelde over de hele kust beschrijft geen van hen.
In het zuiden is Torrevieja het laagste instapniveau van de hele Spaanse kust, met bestaande appartementen onder €120.000 en een gevestigde internationale gemeenschap. Orihuela Costa is een zestien kilometer lange kuststrook ten zuiden daarvan, met een instap rond €140.000. Villamartin en Ciudad Quesada zijn golf- en urbanisatiemarkten uit de jaren tachtig tot 2000, vrijwel volledig bestaande bouw. Guardamar en Los Alcázares net over de provinciegrens liggen in dezelfde prijsband.
Alicante zelf is een stad en geen badplaats, en dat is het argument: bewoners met jaarcontracten in plaats van vakantiegangers, een instap rond €120.000 op de bestaande markt en €215.500 voor onze geverifieerde nieuwbouw. Benidorm handelt twaalf maanden per jaar in plaats van een seizoen, wat de leegstand structureel lager maakt dan elders aan deze kust.
In het noorden ligt Calpe met appartementen vanaf ongeveer €145.000 en een dichte vergunde voorraad, waardoor vakantieverhuur daar op gewone woningen haalbaar is. Dénia is een compacte, beloopbare stad met een werkende haven en een veerdienst naar de Balearen, 10 tot 20% onder Jávea. Jávea zelf bestaat uit drie kernen, het oude centrum, de haven en de Arenal, met hellingurbanisaties erboven. Moraira is het duurste en het minst dichtbebouwde.
Let op: vergelijk plaatsen niet op vraagprijs maar op jaarlast. Een appartement in Torrevieja en een villa in Moraira kunnen op papier dezelfde prijs per vierkante meter suggereren en verschillen in werkelijkheid duizenden euro’s per jaar aan onderhoud, vervoer en verzekering.
Welke koper past bij welk deel?
De prijsgedreven koper. Zoekt het laagste instapniveau en accepteert bestaande bouw uit de jaren tachtig tot 2008. Het zuiden rond Torrevieja en Orihuela Costa is dan het antwoord. Neem wel een bouwkundige keuring, want die doet niemand anders voor u, en vraag twee jaar VvE-rekeningen op.
De villakoper. Wil ruimte, privacy en een zwembad, en accepteert de hogere vaste lasten. Het noorden rond Dénia, Jávea en Moraira is dan de plaats, met Dénia 10 tot 20% onder Jávea bij vergelijkbare specificatie.
De verhuurder. Rekent op huurinkomsten. Hier is de vergunningsvraag de eerste en niet de laatste: controleer de statuten, de regionale registratie en het NRA-nummer voor het specifieke adres voordat u een bod doet, en reken een langlopende verhuur door als basisscenario.
Hypotheek en tijdlijn
Een Spaanse bank leent een niet-ingezetene ongeveer 60 tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie, tegen circa 80% voor wie in Spanje woont. Op een woning van €200.000 betekent een lening van 65% dus €70.000 eigen inbreng plus €20.000 tot €26.000 aan bijkomende kosten, samen ruwweg €96.000 contant.
Twee mechanismen kosten kopers regelmatig hun reservering. De aanvraag van een niet-ingezetene duurt zes tot twaalf weken, langer dan de meeste reserveringscontracten toestaan, dus begin ermee vóórdat u reserveert. En de lening hecht aan de eindafrekening en niet aan de bouwtermijnen, dus bij nieuwbouw financiert u de bouwperiode van achttien tot dertig maanden uit eigen middelen. Ontbrekende documenten laten de klok bovendien opnieuw beginnen in plaats van hem te verlengen. Verzamel het dossier daarom voordat u gaat bezichtigen: paspoort en NIE, adresbewijs, twee tot drie jaar aangiften, recente inkomensbewijzen, zes maanden rekeningafschriften en een overzicht van lopende leningen, meestal vertaald.
Wat u moet controleren voordat u tekent
Op een woning van €300.000 komen €30.000 tot €39.000 aan bijkomende kosten, contant en niet mee te financieren. De rest is te controleren met documenten die niets kosten om op te vragen.
- De statuten over toeristische verhuur, plus de notulen van de laatste twee ledenvergaderingen.
- De begroting van de vereniging en de stand van het reservefonds.
- De schuldverklaring: achterstallige bijdragen blijven aan de woning kleven.
- Bij bestaande bouw uit de jaren tachtig tot 2008: een bouwkundige keuring.
- Vergelijkbare verkopen in dezelfde urbanisatie in plaats van dezelfde gemeente.
- Beide registraties als verhuur onderdeel van het plan is, niet één ervan.
Verder lezen: een huis kopen in Spanje, een appartement kopen en een villa kopen, en in het Engels het aanbod aan de Costa Blanca en de gids voor Nederlandse kopers.
Per woningtype en per onderwerp in het Nederlands: een finca en de AFO-valkuil, een vakantiehuis en de jaarlast, goedkoop kopen en wat u ervoor krijgt en emigreren en de 183-dagengrens.
Frequently Asked Questions
De kust valt uiteen in twee markten. Ten zuiden van Alicante begint bestaande bouw onder €120.000 in Torrevieja en rond €140.000 in Orihuela Costa, band €1.500 tot €2.200 per m2. Ten noorden ligt het niveau twee tot drie keer hoger: Moraira €2.500 tot €6.000 per m2 en hoger op de eerste lijn.
Sinds 1 juni 2026 heft de Valenciaanse Gemeenschap 9% op bestaande woningen onder €1.000.000 en 11% over het deel daarboven. Nieuwbouw valt onder 10% btw plus overdrachtsbelasting. Andalusië heft een vlakke 7%, dus dezelfde woning van €300.000 kost hier €6.000 meer.
Twee in plaats van één: de toeristische registratie van de Valenciaanse Gemeenschap en sinds 2026 het landelijke NRA-nummer. Daarboven staat de vereniging van eigenaren, die verhuur met drie vijfde van de stemmen kan verbieden, ook na uw aankoop.
Directe vluchten naar Alicante vanaf Schiphol en Eindhoven, een bestaande Nederlandstalige gemeenschap en het laagste instapniveau van de Spaanse kust. De provincie Alicante had in 2025 met 43,29% het hoogste aandeel buitenlandse kopers van Spanje.
Twee verschillende producten, niet twee prijsniveaus van hetzelfde. Het zuiden is overwegend bestaande appartementen en rijwoningen uit de jaren tachtig tot 2008, vlak en dichtbebouwd. Het noorden rond Dénia, Jávea en Moraira is rotsachtig en groen, met villa's op hellingen en hogere vaste lasten.
Get a Spain property shortlist
Tell us your budget and market (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearic Islands). We reply within one business day with options matched to your goals.