Kort antwoord: een huis kopen in Spanje kost 10 tot 13% bovenop de vraagprijs, contant af te rekenen bij de notaris en niet mee te financieren. Als inwoner van de EU betaalt u daarna 19% belasting over de netto huurinkomsten, waar een Britse of Amerikaanse eigenaar 24% over de bruto huur betaalt. De regio waarin u koopt bepaalt de overdrachtsbelasting en die verschilt met duizenden euro’s.
Wat kost een huis kopen in Spanje bovenop de vraagprijs?
De vraagprijs is niet wat u betaalt. Op een woning van €300.000 komt er €30.000 tot €39.000 bij, contant af te rekenen op de dag van de akte, en een Spaanse hypotheek financiert daar niets van omdat de lening aan de koopsom hangt en niet aan het totale uitgavenbedrag. Dat is de rekenfout die Nederlandse kopers het vaakst maken.
De grootste post is de overdrachtsbelasting en die wordt per regio vastgesteld, niet landelijk. Op een bestaande woning van €300.000 betaalt u €18.000 in Madrid, €21.000 in Andalusië, €27.000 in de Valenciaanse Gemeenschap en €30.000 in Catalonië. Op de Balearen loopt een oplopend tarief van 8 tot 13%, dus daar stijgt het bedrag sneller dan de prijs. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw plus ongeveer 1 tot 1,5% zegelrecht.
| Kostenpost | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting of btw | 6% tot 13% naar regio | 10% btw plus 1 tot 1,5% zegelrecht |
| Notaris | €600 tot €1.200 | €600 tot €1.200 |
| Kadaster | €400 tot €800 | €400 tot €800 |
| Eigen advocaat | 1% tot 1,5% | 1% tot 1,5% |
Tip van binnenuit: vraag uw advocaat om het totaalbedrag schriftelijk uit te rekenen voordat u een bod doet, niet erna. De grens van €1.000.000 in de Valenciaanse Gemeenschap en Catalonië is makkelijk per ongeluk te overschrijden, en het tarief boven die grens ligt hoger.
Waarom betaalt u als Nederlander minder belasting dan een Brit?
Dit is het punt dat in Engelstalige informatie over Spanje bijna altijd ontbreekt, omdat die voor een Brits publiek geschreven is. Sinds het Verenigd Koninkrijk de EU verliet, verschilt de belasting op huurinkomsten sterk per land van vestiging van de eigenaar.
Als inwoner van de EU of EER betaalt u 19% over de netto huurinkomsten. Netto betekent hier dat u eerst hypotheekrente, IBI, servicekosten, verzekering, beheer en afschrijving aftrekt. Een eigenaar die buiten de EU woont betaalt 24% over de bruto huur en mag helemaal niets aftrekken. Op een woning die €14.000 per jaar opbrengt met €6.800 aan aftrekbare kosten betaalt u €1.368 en betaalt de Britse eigenaar van het identieke appartement €3.360. Over tien jaar loopt dat verschil op tot bijna €20.000 op één bescheiden appartement, zonder dat er iets aan de woning zelf verschilt.
Er is nog een heffing die veel kopers verrast. Staat de woning een jaar leeg, dan rekent Spanje een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde, meestal 1,1% of 2% daarvan, en belast dat tegen hetzelfde tarief. Bij een kadastrale waarde van €150.000 is dat een fictief inkomen van €1.650 en dus €313,50 belasting. Het bedrag is klein, de boetes voor jarenlang niet aangeven zijn dat niet.
Welke regio past bij welke koper?
Nederlandse kopers concentreren zich traditioneel op de Costa Blanca, en dat heeft praktische redenen: directe vluchten naar Alicante vanaf Schiphol en Eindhoven, een bestaande Nederlandstalige gemeenschap en het laagste instapniveau van de Spaanse kust. Torrevieja begint onder €120.000, Orihuela Costa rond €140.000.
Wie iets anders zoekt dan de zuidelijke Costa Blanca heeft grofweg drie richtingen. De Costa del Sol biedt meer voorzieningen en een internationalere doorverkoopmarkt, met Málaga vanaf €236.000 en Estepona 20 tot 35% onder Marbella. De noordelijke Costa Blanca rond Dénia, Jávea en Moraira is groener en rotsachtiger, met prijzen die twee tot drie keer boven het zuiden liggen. En de steden, Valencia en Málaga voorop, verhuren het hele jaar aan bewoners in plaats van aan vakantiegangers, wat het laagseizoenprobleem simpelweg wegneemt.
Wat moet u controleren vóór de aanbetaling?
Vier documenten beantwoorden bijna alles wat u vanuit Nederland niet kunt zien, en alle vier zijn ze vóór een bod op te vragen. De nota simple laat zien wie eigenaar is, hoe de woning is omschreven en of er een hypotheek of beslag op rust. De schuldverklaring van de VvE is belangrijk omdat achterstallige servicekosten aan de woning blijven kleven over het lopende jaar en de drie jaar daarvoor, dus die komen met het appartement mee. De notulen van de laatste twee ledenvergaderingen laten zien welk onderhoud eraan komt en of er over toeristische verhuur is gestemd. En buiten de bebouwde kom bepaalt de bouwvergunning, in Andalusië het AFO- of DAFO-certificaat, of een bank überhaupt wil financieren.
Let op: neem een eigen advocaat, niet degene die de verkoper of de makelaar aandraagt. Voor 1 tot 1,5% van de koopsom is dat de enige partij in de transactie wiens belang volledig bij u ligt, en de controles die er het meest toe doen horen vóór het arras-contract waarin 10% van de prijs wordt vastgelegd.
Hoe verloopt de aankoop stap voor stap?
Vier momenten volgen elkaar op en elk heeft eigen gevolgen. De reservering haalt de woning van de markt tegen een aanbetaling van doorgaans €6.000 tot €10.000. Daarna volgt het arras-contract, meestal 10% van de koopsom, dus €30.000 op een woning van €300.000: trekt de koper zich terug dan is dat bedrag weg, trekt de verkoper zich terug dan betaalt die het dubbele terug. Vervolgens tekent u de escritura bij de notaris, die de akte bekrachtigt en identiteit en bevoegdheid vaststelt. Tot slot schrijft het kadaster de akte in, en pas dan is uw eigendom tegenover derden afdwingbaar.
U hoeft daar niet zelf voor naar Spanje. Met een notariële volmacht, een poder notarial, kan uw Spaanse advocaat het NIE aanvragen, de bankrekening openen en de akte tekenen. Dat kost een paar honderd euro tegenover bijkomende kosten van €30.000 tot €39.000, en het is daarmee de goedkoopste post in de hele transactie.
Kunt u de woning verhuren?
Verhuren aan toeristen mag alleen met een regionale vergunning, en die is lang niet overal beschikbaar. Andalusië vraagt een VFT-registratie en laat gemeenten sinds Decreto 31/2024 nieuwe registraties per zone beperken, wat Málaga en Marbella ook doen. De Valenciaanse Gemeenschap vraagt een toeristische registratie plus sinds 2026 het landelijke NRA-nummer voordat een woning op welk platform dan ook geadverteerd mag worden.
Boven beide staat de vereniging van eigenaren, die toeristische verhuur in de statuten kan verbieden met een meerderheid van drie vijfde, ook nadat u gekocht heeft. Geen enkele regionale vergunning gaat daar overheen. Reken daarom eerst een langlopende verhuur door als basisscenario en behandel een toeristenvergunning als meevaller, niet andersom. Voor een EU-inwoner is dat ook fiscaal aantrekkelijker dan het lijkt, omdat 19% over netto op een jaarcontract vaak meer overhoudt dan een piektarief over tien weken.
Voordelen en nadelen van kopen in Spanje
Geen enkele markt is in het abstracte goed of slecht, dus hieronder staat wat er feitelijk voor en tegen pleit, met de cijfers erbij.
Voordelen. Het instapniveau ligt laag naar Nederlandse maatstaven: aan de zuidelijke Costa Blanca begint bestaande bouw onder €120.000 en op de Almería-kust start onze eigen nieuwbouwcatalogus bij €170.000. Als EU-inwoner betaalt u 19% over de netto huur in plaats van 24% over de bruto huur, wat over tien jaar bijna €20.000 scheelt op één appartement. Nieuwbouw is wettelijk beschermd: elke bouwtermijn hoort gedekt door een bankgarantie onder Ley 57/1968, en na oplevering gelden garanties van tien jaar op de constructie, drie jaar op installaties en waterdichtheid en één jaar op afwerking. En Andalusië scheldt de regionale vermogensbelasting voor 100% kwijt, wat die heffing voor gewone eigenaren wegneemt.
Nadelen. De bijkomende kosten van 10 tot 13% zijn contant en niet te financieren, dus u heeft meer eigen geld nodig dan een Nederlandse aankoop suggereert. Een Spaanse bank leent een niet-ingezetene ongeveer 60 tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie, tegen circa 80% voor ingezetenen. Toeristische verhuur is geen recht maar een vergunning die lang niet overal beschikbaar is. En de vereniging van eigenaren kan die verhuur alsnog verbieden met drie vijfde van de stemmen, ook jaren nadat u gekocht heeft.
Wat kost het huis per jaar, los van de aankoop?
De jaarlijkse last verrast Nederlandse kopers vaker dan de aankoopprijs, omdat een deel ervan doorloopt in jaren waarin de woning niets opbrengt. Reken op IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, van ruwweg €400 tot €1.200 per jaar op een appartement en meer op een villa met grond. Servicekosten lopen van €40 tot €120 per maand op een eenvoudige urbanisatie tot €110 tot €400 op een complex aan de kust met zwembaden en tuinen. Daar komt de verzekering bij, en bij verhuur beheer voor 8 tot 15% van de bruto huur bij langlopende verhuur of 15 tot 25% bij vakantieverhuur. Een privézwembad kost nog eens €120 tot €250 per maand en een tuin €80 tot €200.
Let op: vraag de begroting en de stand van het reservefonds van de vereniging op, niet alleen het maandbedrag. Een vereniging met een leeg reservefonds die voor een lift, dak of zwembadrenovatie staat, heft een derrama, en die eenmalige bijdrage van doorgaans €2.000 tot €8.000 per appartement komt terecht bij wie op dat moment eigenaar is, niet bij de verkoper die het onderhoud liet lopen.
Welke koper past bij welke aanpak?
Drie profielen dekken vrijwel alle Nederlandse en Belgische aanvragen die wij zien, en ze vragen om verschillende woningen.
De wintergast. Iemand die een paar maanden per jaar in Spanje wil zijn. Als EU-burger geldt voor u geen enkele dagenlimiet, waar een Brit vastzit aan 90 dagen per 180. Zoek dan een plaats die in februari functioneert, met winkels en zorg binnen bereik, en niet een vakantiepark dat buiten het seizoen sluit. Málaga, Alicante en Valencia werken hiervoor beter dan een afgelegen urbanisatie.
De verhuurder. Iemand die zes tot acht weken zelf gebruikt en de rest verhuurt. Hier is het tarief van 19% over netto beslissend: op een woning met €14.000 bruto huur houdt u ongeveer €2.000 per jaar meer over dan een Britse eigenaar van hetzelfde appartement. Controleer de vergunningspositie voor het specifieke adres vóórdat u tekent, en reken een langlopende verhuur door als terugvaloptie.
De belegger zonder eigen gebruik. Iemand die puur op rendement koopt. De aftrekbaarheid van hypotheekrente werkt hier in uw voordeel, want die verlaagt de grondslag waarover u 19% betaalt. De beperking zit aan de uitgang: bij verkoop houdt de koper 3% van de prijs in als voorheffing op uw vermogenswinstbelasting, en de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond komt daar los bovenop.
Kunt u een Spaanse hypotheek krijgen?
Een Spaanse bank leent een niet-ingezetene doorgaans 60 tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie, tegen ongeveer 80% voor wie in Spanje woont. Op een woning van €300.000 betekent een lening van 65% dus €105.000 eigen inbreng plus €30.000 tot €39.000 aan bijkomende kosten: reken op ruwweg €140.000 contant. Twee mechanismen verrassen bijna iedereen. De lening hecht aan de eindafrekening en niet aan de bouwtermijnen, dus bij nieuwbouw financiert u de bouwperiode van achttien tot dertig maanden uit eigen middelen. En een aanvraag van een niet-ingezetene duurt zes tot twaalf weken, langer dan de meeste reserveringscontracten toestaan, dus begin ermee vóór u reserveert in plaats van erna.
Wat u moet controleren voordat u tekent
Deze lijst is kort omdat de bepalende punten weinig talrijk zijn en bijna allemaal documenten zijn in plaats van inschattingen. Op een woning van €300.000 verschilt alleen de overdrachtsbelasting al €12.000 tussen de goedkoopste en duurste regio, en het huurbedrag dat u mag vragen hangt in bepaalde steden af van een contract dat vóór uw komst is getekend. Beide horen zwart op wit vast te staan vóór een bod in plaats van erna.
- De nota simple: eigenaar, omschrijving en eventuele hypotheek of beslag.
- De schuldverklaring van de VvE, plus de begroting en het reservefonds.
- De notulen van de laatste twee ledenvergaderingen, ook vanwege verhuurbesluiten.
- De IBI-aanslag, die de kadastrale waarde toont waarop ook het fictieve inkomen wordt berekend.
- Buiten de bebouwde kom: de bouwvergunning of het AFO- of DAFO-certificaat.
- Het totaalbedrag aan bijkomende kosten, schriftelijk, vóór het bod.
Meer achtergrond in het Engels: het volledige aankoopproces stap voor stap, de bijkomende kosten uitgesplitst, de hypotheek voor niet-ingezetenen, het NIE-nummer aanvragen en de gids voor Nederlandse kopers. Ons aanbod per plaats staat onder property for sale.
De andere Nederlandstalige gidsen gaan dieper op één onderdeel in: een appartement kopen, een villa kopen, een finca en de AFO-valkuil, de Costa Blanca noord en zuid, een vakantiehuis en de jaarlast, goedkoop kopen en wat u ervoor krijgt en emigreren en de 183-dagengrens.
Frequently Asked Questions
Reken op 10 tot 13% extra. De grootste post is de overdrachtsbelasting: 7% in Andalusië, 9% onder €1.000.000 in de Valenciaanse Gemeenschap, 6% in Madrid, 10% in Catalonië en 8 tot 13% op de Balearen. Nieuwbouw valt onder 10% btw plus ongeveer 1 tot 1,5% zegelrecht.
Als inwoner van de EU of EER betaalt u 19% over de netto huurinkomsten, dus na aftrek van hypotheekrente, IBI, servicekosten, verzekering en beheer. Een Britse of Amerikaanse eigenaar betaalt 24% over de bruto huur zonder aftrek. Op €14.000 huur met €6.800 kosten is dat €1.368 tegenover €3.360.
Ja. Zonder NIE kunt u geen Spaanse bankrekening openen, de akte niet tekenen, geen overdrachtsbelasting betalen en de woning niet inschrijven. Aanvragen kan bij het consulaat, in Spanje zelf, of via een volmacht door uw Spaanse advocaat.
Alleen met een regionale vergunning. Andalusië vraagt een VFT-registratie, de Valenciaanse Gemeenschap een toeristische registratie plus sinds 2026 het landelijke NRA-nummer. Daarnaast kan de vereniging van eigenaren toeristische verhuur verbieden met drie vijfde van de stemmen.
De woning valt als buitenlands onroerend goed in box 3, verminderd met de Spaanse hypotheek. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele heffing. Laat dit vooraf doorrekenen door een adviseur die beide stelsels kent.
Get a Spain property shortlist
Tell us your budget and market (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearic Islands). We reply within one business day with options matched to your goals.